麥萃才：樓市加辣未必可遏樓價
發布時間： 2015/03/02 17:01
最後更新： 2015/05/07 09:26
金管局上周五再推出三招辣招，希望再次冷卻樓市。香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才在《經濟日報》撰文稱，市場的最終反應如何有待觀察，但今次辣招令用家也受影響。
他指，金管局收緊樓按按揭成數，銀行體系承擔的風險是可以減少，但市民置業的計劃也會受到影響，或許會令一些打算買樓結婚的市民埋怨，而想換樓的市民更難換樓。
以下為文章全文：
上周五金管局再推出三招辣招，希望再次冷卻熾熱的樓市，而今次的打擊面，比過去的要大，市場最終反應如何，仍然有待觀察。但肯定的，今次辣招令用家也會受到影響，無論是首次置業的用家，還是非首次置業者，也受到不同程度的影響。
政府對樓市調控的措施，主要是需求管理措施：分為印花稅以及銀行所提供的按揭限制兩方面。今次出招的措施屬於後者。
簡單來說，物業需求分三類：⑴投機者、⑵投資者及⑶用家。而這三類亦再分為本地人及外地人兩種。早前的印花稅措施，已限制了不少物業的需求。
首先最高兩成稅項的特別印花稅（SSD），已把短炒的投機客趕出市場；而買家印花稅（BSD），亦把非港人的需求，以及使用有限公司持有物業的需求大幅降低。而雙倍從價印花稅（DSD），亦令到物業的投資性需求減少。
政府透過這三種不同的印花稅，把非港人、投機性及投資性的需求盡量壓縮，增加這些需求的交易成本，協助用家更容易買樓。
收緊細價樓按揭 短期需求降
在按揭限制方面，之前金管局對銀行的指引是，700萬元以下是按七成；700萬至1,000萬元按六成；而1,000萬元以上只按五成。
正因為700萬元以下能按七成，所以近兩年的物業交投亦以這個價位的物業為主，這是能否負擔（affordability）首期及供款問題。
因為自去年下半年，中小型單位價格不斷上升，出現了泡沫風險，於是金管局再收緊指引，把700萬元以下住宅物業，也限制最高只能按六成，與700萬至1,000萬元之間的物業看齊。那麼要買細價物業之時，便要多付一成首期，對於一些手上現金並不充裕的市民，可能要多儲錢一段時間才能入市，降低了這些物業的短期需求。
至於第二次置業的按揭貸款「供款與入息比率」（DSR）上限，由五成降至四成。那麼市民購買物業的能力便往下調，一些價格較貴的物業，可能因為超越DSR的關係，銀行不能給予按揭，變相降低了較貴價物業的需求。
而所謂第二次置業，是指曾經購買過物業的市民，他們再次購買物業的原因，可能是換樓；也可以是投資，又或者曾擁有物業，但趁價高沽出，轉為租樓，但最後又想買樓自住的市民。而DSR的下調，會限制這些人士的購買力。
最後金管局對非自用住宅、工商物業及車位按揭貸款的DSR上限，也由五成降至四成。這是把投資性需求進一步壓縮，使到投資者尋求銀行按揭之時，能夠購買物業價格的水平要往下調。
金管局新的辣招對用家又有甚麼影響？附圖把用家分為兩類：首次置業者及非首次置業者。
辣招一的700萬元以下自用物業一律只按六成，兩類用家也受到影響。例如想購買一個價值400萬元的住宅物業，首期便由原本的120萬元，升至160萬元，多出的40萬元，用家便要儲蓄多一些時間，又或者要向親人籌集。這增加了置業的難度，亦會遞延了需求，降低市場對物業的短期需求。
新盤要熱賣 需提供額外融資
如果不想或未能籌到百多萬的首期又可怎辦？超越六成的金額，便可購買按揭保險。如果是首次置業者，仍然可以申請到九成按揭，只付一成首期就可做業主。用回上例，只需40萬元。但對於非首次置業者，就算物業是自用，也只能按八成。亦即要儲兩成首期，上例便要80萬元。
那麼就算是用家，也分為兩派，首次置業者容易些置業；曾經買過物業，再買之時（就算是換樓），也要多付首期。不過按揭保險也有限制，就算是首次置業，要按足九成，物業價格不能多過400萬元（見表）。
400萬至450萬元物業，只能按到80至90%。而450萬至600萬元物業只能按到八成。600萬元以上便不能使用按揭保險。換句話說，600萬以上至1,000萬元的物業，一律只能按六成，無論是哪類的用家，也沒有分別。
本來700萬元以下的物業是按七成的，那麼首次置業人士，要按足九成，便要替額外兩成金額購買按揭保險。但新辣招之下，銀行基本按揭只按六成，首次置業者仍要按九成的話，便要為額外的三成按揭金額購買保險。結果首次置業者，也多付了交易成本（為那10%的金額付按揭保險）！只不過影響較非首次置業者的用家少而已。
財務公司二按 利率遠超一按
金管局的辣招，對於用家也造成影響，相信市場對物業的需要短期會下跌。而按照物業市場的調整方式，相信先由量，然後再到價格調整。亦即短期物業交投會下跌，成交減少。
至於價格是否作出明顯下調，要視乎二手市場業主的持貨能力，以及一手樓發展商的取態。
因為早前的辣招，物業市場只剩下中小型單位暢旺。發展商有見及此，紛紛把興建中的屋苑，加大中小型單位供應比例，甚至提供超微型的單位。但今次收緊細價樓的按揭限制，發展商也受到影響。發展商要物業熱賣，或許要提供額外融資，協助市民置業。
過去，部分發展商旗下有屬於集團的財務公司，提供物業的二按貸款，彌補銀行一手按揭貸款的不足。而相信在新辣招下，財務公司提供額外貸款的角色會更加重要。
而沒有提供二按的發展商，便要依賴財務公司的中介公司。因為金管局只監管銀行，財務公司是不受金管局所監管的，所以指引不適用於他們。
肯定的是，財務公司所收取二按的利息，是遠比銀行收取一按的利息為高，如果市民因為首期不足而要向財務公司借款，其交易成本便會大得多。
樓價倘大挫 財務公司憂爆煲
金管局的主要職責，是維持銀行體系的穩定，收緊樓按按揭成數，銀行體系承擔的風險便減少了，但市民置業的計劃也會受到影響，或許會令一些打算買樓結婚的市民埋怨，而想換樓的市民更難換樓。
或許政府有良好的意願，減少市民在樓價過高之時入市所冒的樓價下跌風險，但在自由市場的制度下，因為這些措施而令到原本可以買到物業，但因辣招而買不到的用家，他們對政府有微言是可以了解的。
此外，財務公司可能是辣招之下的受益者，部分按揭生意，會轉向他們。但同時，樓價下行的風險也轉至他們，但他們又不受金管局的監管。
據金管局的非正式統計，銀行對財務公司的貸款只有250億元左右（2014年年中數字），但財務公司的樓按金額就沒有統計數字。相對於銀行體系內近萬億的按揭貸款，佔比仍然算少。
但市場有意見認為，如果樓價因其他因素而大幅下挫，熱衷物業貸款的財務公司又會否率先爆煲？雖然他們只會輸掉股東資金，未必對銀行穩定性造成直接影響，但它會否對物業市場造成衝擊，使到樓價進一步下挫，反過來影響銀行？
這些都是政府要思考的問題。最終應否把財務公司納入監管，規範財務公司，避免出現潛在風險，是未來應該研究的課題。
全文刊於《經濟日報》，標題經TOPick 修改，原題為〈樓市加辣遏成交量未必遏樓價〉
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