唐榮：低息連續劇大結局？

美國聯儲局於本港時間凌晨已宣布本年最後一次議息會議結果。不論決定加息與否，這套財爺口中的連續劇，都最終都會上演大結局。

若美聯儲決定加息，將是今年樓市最後及最重大的消息，但到底對樓市衝擊有多大？樓價會跌多少？可能才是市民最關注的問題！

對於關注香港樓市的讀者來說，聯儲局加息與否是前菜，更重要是本地樓市怎樣受加息的消息影響，更直接來說是香港立即會否跟隨加息？加息幅度有多大、有多快？加了息，樓價會不會下跌？會跌10%還是20%？

倘美國加息 港或滯後9個月

就着假如美國加息，香港息口會否跟隨上升，雖然只有「會」及「不會」兩個可能性，但市場卻有不同說法，較普遍的看法認為本港銀行體系結餘近4,000億元，即使美國頭一次加息，本港有條件不跟隨加息，直到第2、3次才跟加。

事實上，對上一次美國進入加息周期，2004年6月底聯儲局宣布由1厘加息0.25厘，啟動加息周期，但本港最優惠利率及按揭息率，均未有即時跟隨上調，而是直到美國加息6次至2.5厘後，在2005年3月時本港銀行才跟隨加息，足足滯後9個月時間。

若果歷史重演，美國在今年12月加息，滯後9個月時間，也即是明年8月至9月時，香港才跟隨加息。

▲ 相片來源：晴報

附表是美聯儲9月份議息會議，對未來幾年息口的預測，今年底息口會升至0.375厘（意味加息1次，加幅0.125厘）；明年底是1.375厘；2017年是2.6厘。

按照上述加息步伐，假設香港滯後美國加息1至2次，加息幅度相差0.25厘至0.5厘，即今年按揭息口將持續不變，但明年底將升至2.8厘至3厘；而2017年底是4厘至4.25厘；而2018年底則是4.8厘至5.05厘。

至於這個加息幅度對於樓市有何影響，比較簡單的方法是以供樓負擔比率計算，以上車盤樓價約600萬元計算，6成按揭、供款年期25年及息口2.15厘計算，每月供款15,523元，比較今年第三季私樓住戶入息中位數3.5萬元，供樓負擔比率為44%。

若果息口明年升至最多3厘，即供款將增加10%至17,072元，供樓負擔比率亦將升至49%，若要維持原有負擔比率，則樓價相應須回落9.2%。

樓價或跌9%至26%

以相同的方法計算，假如2018年息口升至最多5厘，供款將升35%至2.1萬元，要維持原有負擔比率，即樓價最多將會回落26%，也即是今輪加息對樓市的衝擊可能是9%至26%。

▲ 相片來源：晴報

以上只是推算從負擔能力角度分析加息樓市影響，其他評估方法，還有如唐榮過往提及的往績，也即是加息3次，每次0.25%，才會在樓價反映。

原文刊於《晴報》

標題經TOPick 編輯修改，原題為〈低息連續劇　終須大結局〉