百萬Blogger：問幾時入市的人都係買唔到樓

一直以來當樓價和租金上升時，好多分析員和專家都話係因為剛性需求，但近期價租齊跌，是否代表剛性需求已消失？點解會轉變得咁快呢？

其實，從來就只有住屋這市場有剛性需求，但住屋不一定要買，其實也可以租。所以樓價上升之剛性需求，其實是從投資角度出發，當見別人買樓有錢賺，便怕蝕底一窩蜂去買，就如盲搶鹽一樣，但當樓價一跌，很多人也怕蝕本被人笑，剛性需求便會立即消失。

永遠能在低位買入的人只佔好少數，雖然之後有好多人會話自己好彩，但在未被人覺得好彩之前，要承受幾多嘲笑你又知唔知？好似2003年沙氏時，我每次買樓都會聽到同一番說話：「你好夠膽呀！個市應該重有排跌啊！」

同時我亦要多謝這些人，亦係因為他們成日話重有得跌，我便去計如果再跌點算呢？就係咁被我悟出「淨租金回報論」（按：即租金回報率與樓按息率的差距，差距愈大、愈值得投資），從此便無往而不利了！

正常如果住屋係剛性需求，咁即係唔買都要租，但點解樓價跌的同時，租金又跌呢？其實這證明今次有很多原來想賣樓的業主，因為不想賤價而沽，變成轉售為租，所以供應量便突然增加，以致租金下調。

低市價兩成好抵買

早前在《iMoney》講座，最多人關心的問題都係幾時應該入市，每次我都唔識答，可能我唔夠料啦！因為我真係唔係好明，問問題的人究竟想買樓定買市呢？如果係買中原指數都話有得估吓，但買樓其實唔係好關個市事，中原指數到依家都只跌了少少，但又有個別成交低市價超過20%。

所以如果你問我，根據中原指數梗係唔應該入市啦！但如果平市價超過20%，咁又買得過喎（我講緊以自住為目的）！

我又發覺通常會問呢啲問題的朋友，最後都係買唔到樓，因為他們太過船頭驚鬼，船尾驚賊！無買升咗又後悔，見跌又驚買咗會蝕底，所以好抱歉，通常我都唔答這問題嘅！

新一年點都要送返個錦囊給大家，就係：買樓自住計掂數，政策唔改咪投資！希望大家猴年不要為投資而投資，因為只要保到本，機會一定有！

全文刊於《iMoney智富雜誌》第434期（收費閲讀）標題經TOPick 編輯修改，原題為「究竟想買樓定買市？」

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