準業主買樓前必睇的3堂實用課程

精明消費 11:24 2016/03/10

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相片來源:經濟日報資料室

物業投資導師蔣一洪(Lucy)受一個跨國培訓集團的買樓課程影響,短短3年內令自己現持有10個物業,個人資產總值超過1,600萬元。

如今她亦成立了自己的培圳公司開班授徒,除了有簡介會拆解買樓基本知識,亦有較正規的課程,她指出完成整個課程的參加者中,有8成可在3個月內買得心儀樓盤。

蔣一洪目前持有10個物業。(相片來源:iMoney智富雜誌)

到底她有甚麼小貼士可給準備「上車」的準業主呢?

  • 心態課

Lucy說,3天課程中,需專開闢一個時段處理學員在買樓的心態問題及謬誤。解決了,無論上堂還是買樓也事半功倍。

謬誤1:一世只買一層樓?

年輕人覺得上車難,因為他們往往覺得自己一世人只會買一層樓,所以要求面積要大、地點交通要好,最好有會所……。這些樓動輒要六七百萬,首期已經很難儲。

扭轉心態的第一步,是告訴他:

你呢世人一定唔只買一層樓。你現時好難一步登天去到Dream House,但你可以透過換樓、增加資產去達到目標。

接受了,他們就會將要求降低,銀碼低至200至300萬的樓,最高可做到9成按揭,首期只是二三十萬,距離近得多。

謬誤2:升唔買跌又唔敢買

升市多年,大家上不到車;現在樓市開始跌,大家又怕繼續跌,說再跌些先入。我會問:升又唔買、跌又唔買,到底幾時先買?論經驗,我認為最好跌市入貨,因為找到筍盤的機會大很多。

問題是你沒經驗沒訓練,即使有筍盤你都不敢下注,所以如何踏出第一步是重要的。

謬誤3:一屋萬能Key

很多人買一層樓想滿足所有願望,想能力負擔到、有升值潛力、可以賺租,必要時還可自住……但事實上沒這回事,所以每買一層樓只可選定一個目標,然後朝着目標進發。

買樓投資,最主要按回報、利潤下決定,若還要兼顧他日能不能自住、方不方便,就會壞大事。

換句話說,若自住的話,只要能力許可、住得舒服便可下決定了。

  • 準備課

Step 1:了解基本資料

清楚自己可付多少首期、每月供款能力及通過壓力測試的所需收入、認識不同銀行的按揭計劃及相關息口、翻查信貸紀錄等。Lucy表示,上述大部分資料也可從網上直接找到答案或查詢途徑。若已有心儀的地區或樓盤,可嘗試到地產舖逛逛,認識附近地產經紀,從中獲得更多資訊。

Step 2:定立搵樓目標

怎樣才稱得上穩陣盤?大家可按能力和風險承擔能力去定義,

而Lucy的投資法則,是單位需低於市價20%,且有4厘租金回報。

當然這些盤不易找,但達到這兩點已是個很大的緩衝,跌少少不會輸入肉,可靠收租作緩衝,當捱過跌市,假設層樓回升10%,加起來已是30%,回籠的錢已是Double。

Step 3:查找回報及市值

以目前議價空價較大的情況,搵樓應先聚焦租金回報。可先查出屋苑最近3個月的成租金額,然後再分別以業主、租客的身份向經紀查詢,甚至可以向大廈保安等打聽,從而得出一個約數。若以此數計出的回報已有4厘,即屬筍盤。

此外,亦應查清屋苑現時供應如何、一般放租需時多久,亦可於放工時間親身前往視察,了解居民質素及環境。

至於單位市值方面,可參考最近3個月的成交價,若屋苑成交少,則可參考附近同類型單位的成交價,另外再拿取3至5間不同銀行的估價,從中得出平均金額。

  • 實戰課

Q:如何說服經紀幫你找到低於市價兩成的盤?

作為沒經驗的上車客,這要求仿似「不可能的任務」,甚至令人難以開口。首先也是要調節心態,他幫你買到樓他才有錢賺,所以不必覺得自己麻煩;其次是態度誠懇,甚至道明自己是投資者,然後再清楚交代要求和預算,慢慢經紀知道你是「實客」,便會多加照顧。

普遍經紀也不願意多花時間在人一些無稜兩可、「唔知想點」的客人身上。當然,亦會有經紀認為找低水兩成的盤是「玩嘢」,若得不到回應,惟有找另一家。全港那麼多經紀,總有人可以做到你的要求。

Q:應選擇甚麼地區?

很多投資者也會看重地區發展潛力,例如新界西未來有港珠澳、啟德有大型基建等。不過穩健投資其實也有不同的着眼點,Lucy揀樓則不把未來因素放在第一位,反而着重現在區內環境配套所帶來的租金回報,因此她會選擇一些發展較穩定的區份。

我較喜歡黃大仙,因為交通方便,而且公屋居屋分支家庭多,租盤需求比較穩定,變相較安全。區內穩定中又有現祟山、鑽嶺等發展,算是慢慢地更新。新樓現時呎價兩萬元,代表旁邊8,000蚊一呎的,仍有上漲空間。

其次,她建議可多留柴灣區,同樣該區資助房屋及分支定庭較多,加上大部分人也較喜歡住港島,租不起灣仔、北角的人,自然會流向東區。

(節錄)

全文刊於《iMoney智富雜誌》第437期(收費閲讀)

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撰文 : iMoney智富雜誌