置業達人King Sir:買樓新手老將10條Q&A

休閒消費 14:58 2016/03/28

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置業達人King Sir在樓市實戰多年,買樓及按揭經驗豐富,近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。今次,他就應記者要求整理出平日堂上最熱門的「新手老將10大必問問題」,與讀者上上雞精班。

Q:港人在買樓按揭上,有哪些最常見的謬誤?

King:年輕人買樓,最多就是以為買樓一定要付百多萬首期,不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。

此外,在審批按揭時,「入息」的定義會因借貸成數而改變,尤其是佣金收入。假設買家是一名經紀,若申請八成(當中兩成為按揭保險)或以下,則佣金及底薪均會被視為固定入息,但若他借八成以上,則只得底薪會被視為固定收入,薪金大大減少,影響借貸能力。

Q:是否有出糧紀錄就可申請到按揭?

King:現在很多年輕人做Freelance,以為自己每月銀行簿有固定出糧紀錄就可以申請到按揭,但其實現時限制多了,自僱人士除紅簿仔外還一定要有報稅紀錄。而最大問題,是通常他們會落完訂才申請按揭,到知道銀行不批貸款時,往往為時已晚,更有人在無可奈何下撻訂,首期都蝕埋。所以按揭一定要提早準備,最好做預先批核。

Q:買新樓申請按揭,有甚麼要注意?

King:現時很多年輕人會買新樓,亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時,會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有,銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款,處理方法就如私人貸款或卡數一樣,銀行也會先扣起這筆數,再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。

Q:據說在出糧戶口做按揭會比較易批,真的嗎?

King:沒錯,因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式,例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等,所以借貸成功率會較高。不過還是不建議這做法,因為銀行愈掌握你的財政,他日你出現甚麼問題,它就愈容易發現。例如2008年很多人失業,銀行見你每月都穩定出糧,突然幾個月無數到,擔心你無錢供樓,就會查明原因。它未必一定Call Loan,但機會較大。

因此,我建議出糧、供樓和投資分開不同銀行,雖然使用上麻煩,但可避免有事時被凍結所有戶口,那就更麻煩了!

Q:怎樣才可以搵到筍盤?

King:很多時筍盤要搶,動作夠不夠快,就在於你熟唔熟市。愈睇得多樓,你就愈知甚麼是筍盤,識得比較就會進步。例如睇開某幾區,知道同類型的樓呎價大約1元多,突然有間9,000蚊,就知係筍野囉!

慢慢將範圍收窄,用同一個道理,微觀分析同一屋苑不同樓層坐向的價錢,建立sense,慢慢就會愈來愈懂得掌握價錢。在睇樓過程中,又會與經紀熟絡些,他又會明白你要求多些,這樣買到心頭好的機會就愈大。

另一關鍵是,好市時經紀未必有時間理你,帶你慢慢行,加上好市大部分放售的都是連租約盤,根本無樓睇,所以一句到尾:功課要趁靜市做,這樣才會快人一步。一個月至少要睇10至20個。

Q:現在樓市下調,但買樓限制多,買樓投資收租仍合適嗎?

King:首先要視乎你的年紀,再看看你對香港前景有沒有信心。臨近退休的人,我不鼓勵這樣做,但若你較年輕又有信心,我會建議加按已有的物業套現。假設你3年前買了層300萬的樓,現時升至500萬,而你仍有200萬按揭未還。加按最高可套出物業估值的六成,即300萬,再減去未償還的200萬,即可獲約100萬資金。

這建議一來基於樓價仍頗高,貸出金額可觀;二來是本港仍處低息,且預計低息將持續一段時間,屬於「借平錢」。準備資金後,等到有低於市價15%至20%的筍盤便可入貨。若樓市續跌,最終抵銷了那15%至20%的緩衝,就轉售為租,先避過跌浪。(留意買第二層樓要交雙倍印花稅,物業投資者需小心計算買樓成本。)

Q:想加按物業套現,要留意甚麼?

King:坊間部分財務公司講到有層樓就有錢,很多退休父母按樓套現給兒女做生意,但忽略了加按後能否應付還款。後生仔做生意有時周轉不來,結果供樓的擔子就落在父母身上,但60幾歲人、20幾厘息,點供?若斷供幾期就會收樓,多年來當然也見過這些個案,若公司能力許可,都會盡量幫他將貸款轉回銀行,起碼減少利息支出。

Q:現在樓市會步1997年後塵嗎?

King:很多人拿現時與九七作比較,當年借貸率高,爆煲後市場只餘下用家,結果炒家、投資者個個被銀行Call Loan而絕迹。反觀今日樓市相對穩健,借貸率亦低。樓市多年高位徘徊,積累了一班等待上車的用家,加上今天的投資者好有實力,不少人已套定幾層樓的錢,準備樓市一跌就撲出來掃貨,試問這樣樓市又怎會大跌?

Q:現時以磚頭計劃退休可行嗎?

King:若手頭上已有兩三層樓收租,本身又已有樓在身(即買第二層樓要付DSD),則不用執着只買磚頭,反而可考慮改為投資較穩陣的債券,賺取與租樓相若的4厘年回報之餘,又可分散風險。若名下物業及資產超過100萬美元,部分按揭顧問公司可協助申請加入私人銀行,成為資深投資者,再以4倍槓桿貸款,然後投資在中銀、滙豐等較穩陣企業的債券(年回報約4厘),以賺取高4倍即16厘回報。

Q:樓市未來半年走勢如何?

King:其一關鍵是外圍經濟,內地和外地經濟好的話,樓市跌兩成已盡(相對最高位時),而目前又已跌了一成;即使經濟差,我看亦不會跌過三成。其實現時歐洲放水,中國又減準備金率,暫時對樓市都是利好的消息,所以如無意外,大市到今年5、6月應會漸見穩定,甚或微升,當然若外圍經濟再次爆煲就好難講!

目前經濟前景較以前複雜好多,看不到太遠,最多只可預測到半年走勢。

全文刊於《iMoney智富雜誌》第439期(收費閲讀)

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撰文 : iMoney智富雜誌