自住宜買樓 百萬Blogger財叔:只租不買8成輸

休閒消費 17:43 2016/04/18

分享:

分享:

相片來源:iMoney智富雜誌

《iMoney智富雜誌》百萬Blogger專欄作家之一「財叔」現年48歲,雖然讀書不成會考僅兩科合格,但憑物業投資殺出一片天,手持多個住宅、工廈、商舖單位收租,每月穩袋十多萬元。

40歲已達到財務自由,46歲辭去藥廠銷售經理工作,全職湊仔女,閒時最愛收集懷舊物品,將人棄垃圾當寶翻新自用或變賣,間中開貨Van送貨消磨時間,生活逍遙自在之餘,亦積極支持慈恩基金會,援建內地山區學校出錢出力。

財叔在內地偏遠山區援建學校不遺餘力,又資助貧困學生升學,圖為永良財叔小學。相片來源:iMoney智富雜誌

財叔的財務自由之路可算跌跌碰碰,並非一帆風順。自小擔心老來「瞓街」,所以早已死慳死抵儲錢買樓,23歲以一成首期買入馬鞍山居屋錦英苑,後來樓換樓在1997年買入大埔中心,短短數月樓市大升,憑摸貨賺到30多萬元,心雄下再在灣仔買入單位自住,卻遇上金融風暴,一度做過負資產。

但他沒因而氣餒,2001年見灣仔區唐樓僅售70多萬元,每月收租5,000多元,與家人朋友夾錢買入收租。2003年沙氏後,樓價從谷底回升,財叔賣出單位並買入兩間,從此「一拆二、二拆四」,愈買愈多,2004年最高峰試過一年內買賣過30個單位,成功憑收租物業達到財務自由,至2010年額外印花稅(SSD)推出後便轉戰商舖及工廈收租。

香港樓市由2003年一直攀升,造就了這位「平民樓神」,但樓價亦由去年高位開始下調了約15%,現時讀者最關心的,莫過於應否入市買樓。財叔直言,最重要先清楚自身入市目標,究竟是自住還是投資。

對於投資,財叔清晰指出,

這時候絕對不適宜!

他着大家留意施政報告,清楚說明現在樓市政策是幫有自住需要的人買樓:「即係話,政策是要打死買樓投資的人。」而且有SSD下投資者即使買到低水兩成的平樓,賣出也只能打和,

要投資的話都不會是今日,等到撤招那天吧。

至於自住,財叔則十分鼓勵,更特別為盼望上車的無殼蝸牛,傳授4式破除新手置業心魔。

第一式 只租不買八成輸

很多首次置業的用家,怕入市後樓價跌,但不入市又怕樓市升,對買樓一直猶豫不決。由2003年至今,他眼見一些人下不了決心入市,租樓至今十多年。

財叔分析,對於有自住需要、不買樓也要租樓的人士,若一直只租不買,其實只有五分一機會「贏」:

你個個月要交租唔買,個市無論大升定小升你都係輸。如果樓市平穩,你都輸,因為你要交租,即是蝕緊租。若樓價小跌,你亦是輸,因為跌得少過你的租金支出。所以只有樓市大跌,你才會贏。

對於自住者,他認為應認真想想買樓自住。

第二式 計好數無懼跌市

財叔強調,只要計好數,自住物業不用太計較樓市升跌,隨即以自身的「血淚教訓」教大家計數。

1997年他見樓市轉勢,由年中高峰到年尾下跌約10%,便以245萬元買入一個灣仔單位自住,但「一買完就瀨野」,1998年樓價只值150萬元,2003年更跌至80萬元;單位的租值亦由約1.2萬元,跌至6000元低位。他在2011年曾為這單位埋單計數:

假如計到2011年,14年間平均租金約9,000元,14年裏租金合共151.2萬元。即使在1997年高位買樓,14年也節省了151.2萬元租金。

該單位樓價後來大幅回升,擅於計數的財叔說,即使作最壞假設,若該單位在2003年跌至80萬元後,一直沒再升過,到2011年樓價帳面雖蝕約165萬元,但與14年裏節省了的151.2萬元租金相差不多。

計返條數都無乜點蝕,只不過蝕了中間的機會成本,筆錢可能有更好的其他投資。你不買都要租,既然都要支出,不應太在意樓市升還是跌,所以自住的話,你最後都無輸!

而且這只是最壞打算,畢竟樓市升跌都有周期:

大家若相信經濟或樓市有周期的話,一定會升、跌、升、跌,永不會一直升或跌,就算跌都好,我不相信樓會跌至零。所以自住的話,一定要買!

第三式 趁低息供樓儲錢

社會上不少人自稱「廢青」抱怨買不起樓,財叔經常在專欄反駁這種說法,

我企咗喺度分享財務自由,因為我年輕時也是一個『廢青』!

他說自己這名「廢青」也買得到樓,現時一些上車盤已跌至350萬元,不少「廢青」也應該買得到。

說到這裏,財叔即時展示一個自住物業的成交紀錄,

我Cap返當年1997年11月17號,這406平方呎單位是245萬元買的。去到今時今日,同一單位已升到553萬。加上現在低息,何不將錢儲落自己個袋?

他分析,叫得「廢青」應是首次置業,一個350萬元的單位,便可做九成按揭借315萬元,做30年按揭,每月供款11,800元,本金部分有6,000多元,5,000多元是利息。

首先,供款其實已經跟租金差不多,如沙田第一城現時租值便差不多1萬元。而且當中6,000多元是儲錢,消費的部分只是5,000多元利息,就算計及管理費亦只是7,000多元,便可享受一個租值1萬元的單位。

相反,若按揭息率高,供樓不划算。他分享1991年買居屋的故事。當時樓價40萬元,他借九成按揭,月供3,791元,當年利息佔去3,600元,達95%;每月供款的本金僅191元,一年只供了2,400元本金。

買層樓每月儲191元,俾人賺晒利息,好彩當時我是廢青,唔識計數!我只得一個理念,就是驚瞓街,希望老了不用瞓街,所以23歲就買樓。

翻查資料,1991年打工仔月入中位數只是5,170元,月供3,800元,加上400元管理費及雜費,財叔坦言每月供樓後已所剩無幾。

以「元祖級廢青」自居的財叔說,不少「廢青」常跟他呻:「你個老嘢同現在邊有得比,你哋個年代買樓容易。」別以為90年初樓價低,當年之難,難在供樓利息超高。

第四式 估市不如鋤兩成

財叔認為,只要供得起,便可考慮買樓,千萬不要「估市」,

我成日都教人不要估市,即是話我估個市年尾會跌,咁我年尾先去買了,你估年尾個市會跌,咁你估會跌幾多呢?10%、5%?點解我唔而家去買一個平20%嘅單位呢!

若大家估計樓價今年底再跌10%,不如現在買一個便宜了10%的單位,

機會要自己去爭取,而不是去等,你等年尾跌10%,不知是否真的會跌10%。但我就不會等,我覺得跌20%我就會買,我就個個單位都去鋤20%,鋤到就買,鋤不到就不買,你永遠沒有損失的!

財叔常常在專欄批評樓市充斥專家意見,他語重心長說,

你買一層樓啫,成個樓市升跌對你有何關係呢?你現在不是買一個中原乜乜指數,你買的是一層樓!你做的所有投資、置業決定,其實係同自己交代。

(節錄)

全文刊於《iMoney智富雜誌》第441期(收費閲讀),標題經TOPick 編輯修改,原題為「自住宜買樓  鋤價兩成即入」

iMoney智富雜誌facebook

撰文 : iMoney智富雜誌