居日港太:置業文化港日大不同

休閒 17:35 2016/05/27

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相片來源:iMoney智富雜誌

陳南祿買日樓自用不放租,不必處理租務事宜,不過曾在日本做包租婆、居日17年的港人Samantha提醒買樓投資的港人,

樓價與香港相比的確便宜吸引,又有人說有8至10厘租金回報,但不要只看到好的一面就一窩蜂買,香港與日本市場其實非常不同,包括要考慮跟鄰居的關係,亦有不少雜項花費等。

Samantha於1999年隨日籍丈夫移居日本,除自住單位外,夫婦二人曾在東京世田谷區擁有一間平房放租,分別租予一對年輕夫婦及在附近上學的大學生,上下兩層共1,000平方呎,2015年賣出前每月收取20萬日圓(當時約1.5萬港元)租金。放棄穩定租金收入,皆因她覺得包租婆不易做,

因為全日本有數百萬個空置房屋,房屋供應愈來愈多,人口愈來愈少,我覺得樓價會向下,不如趁現在賣了,以後不用煩,筆錢用作其他投資好過。

在日本有多年生活經驗的她,提醒港人以下4個買日本樓不可不知的事。

1. 巨額裝修

日本人賣樓或出租前,都要花一大筆錢裝修。相片來源:iMoney智富雜誌

Samantha世田谷區的平房分租之前,丈夫父母曾租給一對夫婦20年,Samantha夫婦接管後,首要是花一大筆錢重新裝修,幾乎全間屋所有設施都要換,去年賣樓前,亦要花一筆錢「小執」,

屋舊了,維修很麻煩,一手租客走了,要花一大筆錢裝修才可租給下一手,而且這邊人工貴,不像香港花十萬八萬就搞得掂,動輒數十萬元。

她說,屋租愈貴,翻新成本愈大,大屋需約1,000萬日圓(約70萬港元)左右,「小執」則要400萬至500萬日圓(約28萬至35萬港元)。若港人打算放租並在數年後賣出,裝修費也要計算在成本之內。

2. 易買難賣

提到裝修,她提醒每次有工程都要通知鄰居,「如果只是單幢屋還好,只通知左右鄰居便可,但如果是多層大廈內的一個單位,要先得到管理處同意,貼出告示列明工程日子,告知整幢大廈所有住客,才可開始工程。」

另外,在日本買樓,價錢未必連地權,Samantha賣出的平房,地權由三家人同時擁有,賣樓前便要先得到其餘兩戶地主同意,

賣得價錢不高,因為只是普通平房兩層,屋又舊,地權不屬於自己。在日本買樓容易,但賣便不是立即有人接,不像香港流動性那麼高。

3. Airbnb不易做

日政府通過法案將民泊合法化,解決酒店房間供應不足的問題。不過,居日多年的港人Samantha提醒,若Airbnb住客夜歸或聲浪太大,屋主有可能被鄰居投訴。相片來源:iMoney智富雜誌

Samantha說,日本政府最近已通過法案將民泊(Airbnb)合法化,不過尚有很多細節未公布,例如房間要有甚麼消防設備、屋主是否一定要同住等。不過她不建議港人只買一個單位做Airbnb,

若是在郊外的獨立一間屋便較易,最好成幢買,自己取得執照做,但如果你買一個公寓,要先得到其他業主都要同意。

她說,日本人夜晚9時後不會喧嘩,如要做Airbnb,遊客可能夜歸或聲浪較大,「一定被人投訴到暈!」

4. 租霸難搞

Samantha之前的兩戶租客都準時交租,不過她知道日本有不少「租霸」,

有些人失業,或工作不穩定,真係會欠租,代理會幫你提醒對方交租,但對方不交都無辦法。

在日本,法例會較保障租客,用截水電、趕對方走等方式迫對方交租,業主隨時犯法。Samantha教路,出租一定要透過代理跟租客溝通,切勿嘗試自己「雞同鴨講」,若出現欠租情況,代理都只會幫「提醒」租客交租,未必可成功收回租金,情況嚴重的話要找當地一些專門幫人收數的公司,效率較高。

(節錄)

全文刊於《iMoney智富雜誌》第448期(收費閲讀)

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撰文 : iMoney智富雜誌