珠海橫琴樓價入場費400萬人仔 是泡沫還是潛力?

精明消費 13:31 2016/06/09

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連接香港、澳門及珠海的港珠澳大橋計劃今年合龍,但由於香港段最快至2017年才完成,估計大橋開通將會延遲,而立法會先後就港珠澳大橋撥款1,177億港元,暫時超支54.6億港元。

不少人咬牙切齒,痛罵是個無底深淵,但有港人看準大橋對岸的珠海、橫琴帶來新機,近年積極部署入巿,靜候大橋通車。珠海的橫琴首先「跑出」,與澳門只有一河之隔,2009年由中央下令劃為新區,自此樸素小漁村、食蠔勝地,搖身一變成為全國樓價最高地區之一。幾年間一座新城平地崛起,全新一手樓市場叫價每平方米4萬,令人咋舌,但仍有不少人前赴後繼趕上車,憧憬重演深圳前海樓價翻倍的傳奇。

珠海樓市也跟隨攀升,整體樓價一年漲了五成,但相比澳門顛升樓價是差天共地,因此不少澳門人選擇珠海置業。這座多次入選為中國宜居的城市,隨着港珠澳大橋效應,深港樓價高不可攀之時,新發展的珠海西區斗門、金灣等樓盤,100萬港元有交易,其「平易近人」的起步價,近年已成為港人物業投資的熱門地。

用首期可買層樓,只待港珠澳大橋開通,來往兩地僅一小時車程,有望升值,珠海樓對手握百萬元彈藥的港人確吸引。《iMoney智富雜誌》記者實地直擊橫琴、珠海樓有幾抵買?前景有幾好?投資者應如何部署?

香港去橫琴有兩條路綫,一是往珠海九洲港轉車前往,另一路綫是由澳門經蓮花口岸入橫琴。記者取道後者。澳門跟橫琴僅一水之隔,兩地由蓮花大橋連接,出入橫琴需經蓮花口岸,距澳門氹仔僅20分鐘車程。港人需用回鄉證辦理出入境手續。步出蓮花口岸出境大堂後,必須乘坐開往橫琴的過境巴士,約10分鐘車程收費5元。關口人煙稀少,跟擠湧的羅湖或福田口岸不可比。

甫步出橫琴口岸,即有一種時光倒流的感覺,有點荒蕪,既沒有地鐵,巴士班次也不頻密。記者嘗試用「Uber」、「滴滴出行」等內地常用叫車App,顯示附近沒有車,惟有走到的士站頭,正值午休放飯的司機大哥,邊啃着雞腿,邊表明不打錶,記者報上距離口岸約10分鐘車程的樓盤地址後,對方索價30元(人民幣,下同),頓時有種「肉隨砧板上」的感覺。

珠海九洲港碼頭的樓盤廣告舖天蓋地。(相片來源:iMoney智富雜誌)

樓花期遠 配套未到位

記者要去的樓盤叫「K2荔枝灣」,沿路不見荔枝樹,只見沙塵滾滾。建築中的商廈、住宅外牆都是樓盤廣告。走上主幹道「港澳大道」,只見泥頭車進出。「K2荔枝灣」是橫琴熱門樓盤,當記者踏進售樓處,卻不見網上描述爭相搶購的場面,只見坐滿地產經紀,客人屈指可數,以內地人居多,而且睇多過買,甚少有人坐下來索取報價單。

據知樓盤在2014年開售至今賣出超過2,000多伙,新一期單位近日開售,平均每平方米逾4萬元,入場費最少400萬元。這個入場費跟香港差不多吧!記者問銷售人員屋苑是否設有接駁巴士連接口岸、附近會否有超市等設施滿足生活需要時,銷售人員都只是冷冷拋下一句「沒有!」屋苑以自設「貴族小學、幼稚園」作賣點之一,當問到將會由甚麼辦學團體負責營運,走甚麼學制等問題,銷售人員再次不耐煩地表示:「房子都在建,最早也要2018年交樓,很多規劃沒那麼遠!」

橫琴樓大部份仍在興建中,賣的多是樓花非現樓。(右上圖)售樓處職員深明高處未算高的道理,用暴升的深圳及澳門樓價去比,橫琴樓即變得好抵買。(右下圖)從珠海岸邊眺望港珠澳大橋(箭嘴示),珠海段已完成,正待香港段合龍。(相片來源:iMoney智富雜誌)

記者碰了一鼻子灰後,轉戰附近「華發首府」,挾着珠海市地王者銜頭,售樓處同樣空空如也,但銷售人員明顯熱情得多,對方力銷項目稀有,因為根據國務院對橫琴的規劃,只有18%、約510公頃面積才會用作住宅用途,「橫琴大型、優質住宅基本賣一間少一間,賣完就沒了。」

對方續指,屋苑與關口、未來商業區「十字門」(指跟澳門、珠海及橫琴相望的河口位,將發展為CBD區)與未來落成的醫院等公共設施,都是10分鐘車城可至的距離。該樓盤自2014年底開賣,就從每平米4萬元起跳,銷售人員信心勃勃稱:「樓價每推出新一期都在漲,一年基本升值5%,港珠澳大橋通車後,8萬元(每平)肯定沒問題!」單位從今年初開售,發展商沒有公布有多少在售單位,但從網簽數據顯示,該盤今年頭兩個月成交宗數近300宗。

澳門人投資 3年升52%

記者參觀樣辦房,盡管用料講究,但感覺單位侷促,看來實用率只有七、八成,除了主人房有衣帽間,其餘房間放不下大衣櫃,記者不禁皺了皺眉頭,旁邊的銷售人員立即發功,「如我們華發的房子也賣不出去,整個珠海都不用賣了,每年升5%是一定的。」

根據報價單顯示,目前一個120平米,三房兩廳高層單位約售507萬元,按港人買家可承造七成按揭為例,25年還款期,月供逾2萬元。每月能供2萬元,港人會否買橫琴?

然而澳門人卻搶買橫琴樓,有估計六成至七成橫琴業主是澳門人,馮永權是其中之一。他於2013年「一筆過」付款270萬元買下橫琴一個約93平方米的單位,呎價約2.5萬元,「我係好彩才買到,買的已經是貨尾,有人一口氣買兩三間,有人抽籤後已經無得揀樓。」在澳門做保險的他,坦言一次付「大拿拿」近300萬是有點吃力,但他看好橫琴發展,主要是有國家政策扶持,估計最快3年見效。

買個願景 待10年收成

澳門樓價貴,所以過橫琴買樓,馮永權笑言:「買橫琴樓投資居多,唔會自住;買珠海樓先解決到澳門人住屋問題,因為便宜一大截。」他指橫琴樓似深圳樓爆升,以他單位為例,現時呎價3.8萬元,比他3年前買入時升了52%。

對澳門人來說,深圳不及橫琴近。即使跌價,我大可把澳門層樓租出去,搬去橫琴住都得,係進可攻退可守。

澳門大學社科學院院長兼澳門研究中心主任郝雨凡指橫琴樓樓價賣的是預期價,但不認為有泡沫。(相片來源:iMoney智富雜誌)

自從2009年,國務院宣布將橫琴列為珠海經濟特區範圍後,橫琴概念熱炒多時,從年前地價樓創新高,到近年新盤天價發售,在澳門大學任教近10年的社會科學學院院長兼澳門研究中心代主任郝雨凡直言,市場賣的都是預期價,

我相信如果訂那麼高價錢,是在兜售人們的預期,是未來5年到10年的房價。

他續指,由於目前一手市場定價進取,相信當地樓價未來3、5年的上升空間都有限,「但泡沫我倒不覺得有,畢竟潛力、願景在,這本身就是資產,如果大家都看好這個地方,就是無形資產,會使很多人願意來,更多資金進入創造財富。」但橫琴樓價過熱會因生活成本增加,將不利當地發展,郝雨凡相信市場會調節,一定程度都會回歸理性,而短期內政府都不會出手干預。

(節錄)

全文刊於《iMoney智富雜誌》第450期(收費閲讀)

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撰文 : 《iMoney智富雜誌》