King Sir 拆解置業秘訣 月入2萬如何上車?

精明消費 16:16 2016/06/16

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相片來源:iMoney 智富雜誌

過去幾年,本港樓價持續高企,不少八九十後年輕人也歎上車難,隨後社會上亦有過一輪對「買樓何價」的討論。

《iMoney 智富雜誌》早前邀得人稱「King Sir」的資深物業投資者、香港按揭顧問創辦人葉景強主講「樓市下半年部署」講座。

人稱「King Sir」的資深物業投資者、香港按揭顧問創辦人葉景強。(相片來源:iMoney 智富雜誌)

King Sir為此提出一問:「誰是樓奴?」從而帶出他對年輕人應否買樓的看法,他更笑言;「信不信由你,反正我信了!」

「業主和租客基本上都是樓奴!」他解釋,業主買樓動輒供款二三十年,向銀行繳付百萬元利息,但以長綫來看,隨着年紀增長薪金上調,供樓初期捱幾年,日後便會愈來愈輕鬆。日後有樓在手,可加按套現作個人發展或再置業投資,資產亦可留給下一代。

相反,租樓減低了儲蓄能力,加上租金永遠與市道掛鈎,經濟好加薪,轉頭業主便會加租,抵銷了資產增長,生活質素難以得到改善。「雖然大家都是樓奴,但業主始終較租客好,所以說到底年輕人有能力,還是應該置業。」

當年輕人確認了買樓目標,就要務實地行動。第一步先要了解可以買甚麼樓、怎樣買,明白有助自己上車的工具,也要同時了解現時政策帶來的局限。

他引近年參加其物業投資班的年輕學生為例,很多人以為買樓一定要付足四成首期,一個400萬元的單位首期便要160萬元,這數字對年輕人來說是天方夜譚。

他們不知道按揭證券公司的按揭保險計劃,會為首期不足的人做擔保,400萬元以下的細價樓最高可做到九成按揭,首期連印花稅、佣金等,大約55萬元已足夠上車。一對月入2萬至3萬元的男女朋友一齊儲,3年便可上到車。對年輕人來說,發個可以實現的夢,人生才不至太灰。

保持良好信貸紀錄

King Sir謂近年接觸到的年輕人有一個通病,就是習慣先使未來錢,欠下一大筆卡數、私人貸款等,而不知道此舉會為上車計劃造成很大阻礙,故建議有意置業者,事前應向環聯信貸資料庫取得自己的信貸報告,若報告不夠「靚仔」,應盡快作出改善。

環聯信貸報告就像Body Check一樣,檢查你的財政是否健康。它會就你所有借貸紀錄提供一份詳細資料,例如你有幾多張信用卡、有否向財務機構申請過貸款及還款情況,然後給予評分,而銀行日後在審評按揭時,便會因應你的評分去決定借不借錢、借貸年期及金額。

他續解釋,信貸評分最高級別為A,最低為J。一般以A至C為最好,D至G為合格,而I和J則不合格,有可能是當事人曾經申請破產或進行債務重組。

一個評級為C級的人,代表他有99.1%會履行其還款承諾,即少於1%的機會不還錢。至於I級則只得59.4%會履行還款責任。

即係四成機會唔還錢,你做銀行都唔會借啦!所以這些Grade就最好暫時不要買樓。

至於怎樣才會「劃花」自己的信貸紀錄,King Sir奉勸有兩件事做不得。第一,不可遲找卡數。若果卡數遲了兩星期或以上還款,銀行便會將紀錄交予環聯,寫進個人報告中。

即使只是遲還一兩天,但月月如是也非好事,事關銀行會將此演繹成「你有財務問題」,故持續拖延還款,這亦有可能影響信貸評級。

此外,部署買樓的人,最好不要向銀行申請任何形式的貸款,事關此舉會直接影響你日後按揭時所批出的金額。

假設你月入3萬元,銀行會以一半,即1.5萬元界定為你的還款能力。再假設你申請六成按揭,利率2.15%,還可款期為30年,即銀行最高會向你借出330萬元(以按揭計算機計算出來),即是你可買到約550萬元的樓。

 

但若果你已有一筆9,000元的私貸,銀行會先扣除,即你只餘下6,000元供樓能力。以同樣方式計算,銀行最多只會批出130萬元,變相你可買的樓價錢亦會大大減至217萬元,故借錢前要三思。

相片來源:iMoney 智富雜誌

實戰睇盤累積經驗

計好數之後,就是實戰,意思是要積極「落區行盤」。King Sir建議,若果打算在一年後入市,從今日起便要開始學習睇樓,最好一個月睇10至20個盤。

愈睇得多就愈有Sense,懂得比較樓盤質素優劣、價錢高低,有助日後為心儀的單位定價,亦可藉此與經紀混熟,學習與他們溝通,這樣可大大提高找到筍盤的機會。

他建議首先就喜好及實際需要選定幾區,看一兩轉後再收窄到某區或某幾個屋苑,當與經紀混熟而又做好入市準備時,就向他說明要求,例如哪一幢、甚麼層數坐向有放盤,而叫價亦與預算相若,就可通知你睇樓。

當然見一兩次經紀未必會記得你,所以最好間中致電找他問問市況,或者像劉以達做戲一樣在地產舖門口飄來飄去,加深他對你的印象,哈哈!

說到這裏,講座現場不少年輕人也有同一疑問,就是400萬元以下筍盤何處尋?King Sir表示,目前港島區柴灣、筲箕灣及香港仔仍有少此類細價樓,九龍區就以紅磡、牛頭角、大角咀及長沙灣最多,若果心儀新界區的話,則荃灣、沙田、元朗及屯門仍有很多選擇,而且同一價錢可買到較港島九龍更大的單位。

全文刊於《iMoney智富雜誌》第451期(收費閲讀)

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撰文 : iMoney智富雜誌