Ben Sir教你致富6招 勤力睇樓放膽鋤價

職場 16:41 2016/10/13

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相片來源: iMoney智富雜誌

人稱Ben Sir的歐陽偉豪近年人氣高企,數年前在電視節目《學是學非》扮鬼扮馬、博君一笑,只為引發大家對中文的興趣。他曾扮日劇《神探伽利略》主角湯川學、《哈里波特》的鄧不利多、周星馳版的唐伯虎等角色,被網民譽為「冷面笑匠」,知名度大增,最近他更在電視台一個新節目講解廣東俗語由來,大獲好評。

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相片來源: iMoney智富雜誌

人氣急升的Ben Sir最初並非贏在起跑綫,他回憶說,八十年代全港只有兩間大學,分別是香港大學和中文大學,大學學位僧多粥少,考不到大學,便考進師範學院。因中學時是排球、籃球校隊成員,體育成績出眾,順理成章便修讀體育。

畢業後當了數年體育科老師,有感自己競爭力不足,於是重返校園半工讀,在中文大學主修英文、副修中文,之後又進了研究院,覺得窮一生精力研究外語並不值得,加上本科最後一年修讀對比語言學,以學術角度比較中文與英文,漸漸對中文萌生興趣,於是決心研究自己母語,師從粵語專家張洪年修讀博士,才成就出今日在「公仔箱」講解粵語甚至粗口的Ben Sir。

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執教鞭逾廿年的Ben Sir,從小學體育老師做到大學講師,再由教室走到幕前。Ben Sir鏡頭前的形象,一向文質彬彬,再加上「湯川Ben」低頭整理思緒時,帶有日本型男福山雅治的氣質,看外表別以為醉心學術的人,就是不善理財,原來Ben Sir個人投資絕不失禮,他早於九十年代初上車,投資物業逾20年,物業由港島東升級至西半山,由藍籌屋苑升級至千呎豪宅。

我剩係識買賣樓宇,可能被屋企人影響,阿媽話一定要買樓!

Ben Sir曾投資外幣和股票,但直言只對着一堆數字覺得很沒趣,相反買樓有實物揸手,安全感大很多:

有層樓,即使負資產也可以在層樓裏面喊,但買股票輸晒只能痞街喊!

Ben Sir認為投資最緊要有安全感,所以磚頭最適合不過,Ben Sir的買樓升級之路,正好有6大成功經驗值得參考。

1. 儲錢買樓 早買着數

Ben Sir在1988年投身社會,最初在小學教體育,工作了一兩年,便被父母迫他買樓,供樓當儲錢。

日日『隊』啲樓盤單張畀我﹗

Ben Sir早前在節目中講解「隊」字,「隊酒」較「飲酒」更有氣勢,這裏的「隊」字,可見Ben Sir上車之舉來得被動。他回憶當時教書月薪約7,000元,自問並不揮霍,每月俾足家用,相當乖仔,難明父母為何要迫他儲錢。

原來家人經歷過七八十年代的樓市上升、持有物業收租,知道早買早着的好處。Ben Sir想深一層,覺得父母說得有理,便由抗拒買樓變積極睇樓,當時與家人同住杏花邨的Ben Sir,認真睇過二手樓包括太古城和藍田麗港城,發現當時樓花比二手樓便宜,終於在1991年、即24歲時人生首次置業,買入筲箕灣廣場的樓花,樓價約91萬元,其後用作收租。

九十年代初供樓利息逾10厘,當年供樓支出有大部分都是銀行利息,但樂觀的Ben Sir回想,當年沒呻供樓吃力,

全世界都是十多厘,全世界都面對的難題就唔係難題!而且比起父母以前廿厘供樓,跌到十多厘已經很好!

其時他也因有穩定教職,銀行也為教師提供了按揭優惠,減輕了按揭負擔。
1995年Ben Sir與同為教師的女朋友結婚,沽出了筲箕灣單位賺了一筆,買入杏花邨作愛巢。他慶幸當初有聽父母建議,更後悔沒提早行動:

可能再早半年買樓,賺得更多。

2. 地段優先 抗跌力強

1998年亞洲金融風暴,香港樓價從高位急挫六成。Ben Sir的杏花邨單位,也較其1995年買入價下跌了一成,鍾情大型屋苑的Ben Sir仍百思不得其解:

點解發展完善的大型屋苑杏花邨,有50多座,有地鐵『照住』、有東區走廊『照住』,(機場搬到赤鱲角後)又沒飛機聲了,點解仲插得咁緊要?

相反,他留意到半山如堅道的一些單幢樓,抗跌力比大型屋苑為高,於是下定決心要跳出屋苑式的Comfort Zone。雖然較買入價跌了一成,他仍忍痛沽出杏花邨舊居「止蝕」,短暫與家人同住,同年他找到進軍半山的機會,西半山列拿士地臺有新盤開售,一個三房兩廁單位的一手樓,竟然由400多萬元減價至390萬元,

既可衝上半山,抗跌能力又強

Ben Sir立即扑錘買入自住。他認為香港的金融中心始終位於港島,無論置業和投資也看高一綫。

屋裏面要幾輝煌自己可以搞掂,但屋外(的環境)你搞唔掂!

當然他了解香港島地段樓價一定較貴,所以他九十年代初首置時即選擇了筲箕灣,可以平一些上車,並逐步邁向升級之路。

3. 吼準機會 侯低入市

經歷過1989年六四民運、1998年亞洲金融風暴,樓市起起跌跌,手持西半山自住單位的Ben Sir,開始練出了樓市投資眼光。2003年爆發沙氏,香港樓價跌至谷底,Ben Sir深信是入市機會,相信樓價可谷底回升,正是在別人恐懼時表現貪婪:

我看過九龍站新樓,負擔得起,但當時我讀緊博士,家人不贊成買,叫我讀完博士先。(獨力買的話)錢又不夠,於是想到買車位,但家人也沒支持我。

憶起陳年往事,Ben Sir依然講得肉緊,顯得仍耿耿於懷。

Ben Sir當年無論樓市、股市甚麼也沒有投資,白白錯失機會。到了2008年美國次按危機,引發金融海嘯拖累全球,學精了的Ben Sir趁樓價調整,迅即入市,以不足300萬元再購入西半山輝煌臺一個400平方呎單位收租。這個單位他持貨約3年,至2011年升值逾50%便沽出,套現換樓。

4. 勤力睇樓 放膽鋤價

Ben Sir還記得2008年買的這個單位,是他深夜瀏覽地產代理網站時發現,

我老婆瞓緊覺,我仲問300萬買唔買得過,佢鬧:『黐綫㗎?買咩!瞓覺啦!』

翌晨一覺醒來,Ben Sir不理網站上筍盤「堅定流」,第一時間打電話給地產代理,竟然真有此盤,當時叫價320萬元,

我叫代理同我傾到300萬樓下,又得喎!

Ben Sir寄語上車客,一定要放膽去講價,

傾減一成也不算獅子開大口吧?

購入輝煌臺能迅速扑錘,Ben Sir說平日睇樓功課不可少。金融海嘯時,他率先嗅到樓市會見底回升,他說自己和太太兩個家族中不乏金融人和地產人,也不及自己入市迅速。他歸功自己是大專講師,投放在研究樓市的時間可以較多,

買樓好似買餸格價咁,要周圍貢,而不是要好勁的金融財務分析,但要時間去磨、要去摸,只係睇平面圖、一些數字就隊一千幾百萬落去你唔會夠膽!

當然,他投資前也精心計好數,確定自己供得起,同時計過租金回報率,知道租金足以支持供樓開支。

5. 穩字行頭 投機免問

2011年,Ben Sir見樓價由海嘯低位上升不少,自言開始又「身痕」:

升下升下,細單位(輝煌臺)升超過50%,自住層樓也升到開心價。

Ben Sir多年間一步步換樓,目標亦一步步升級,從藍籌屋苑搬到西半山,當時他定下更遠大目標,要買入千呎豪宅單位,於是又四出睇樓。

他憶述當年很多內地人南下搶買豪宅,目標單位升至逾千萬元。當年不少物業投資者靠加按方式,令物業「一開二、二變四」,但Ben Sir堅持財政穩健,為買千呎豪宅,他先後沽出自住和收租的兩個西半山單位,以1,300萬元買入羅便臣道一個建築面積約1,090平方呎的單位。

當時1,090多呎的單位升到1,300萬元已是極高位,但我心想兩層換一層,好健康!而1090多呎剛好滿足我好高騖遠的心態,沒想要用層樓去賺錢,只是想衝破(目標)住好啲!

可惜的是,羅便臣道單位不容許養狗,Ben Sir為了愛犬,便將羅便臣道的千呎單位出租,自己租住銅鑼灣名店坊附近差不多50年樓齡的舊樓。

我好穩健,沒有用盡借貸,用供樓當儲錢!而羅便臣道的租金可以Cover到供款。

6. 與人合作 得道多助

談到致富之道,Ben Sir認為除了自己儲錢,也要與人合作。中文科補習天皇林溢欣是Ben Sir徒弟,他們「拍住上」在報章教育版寫專欄教中文寫作,亦一同出書談中文。兩師徒更在2012年合資購買灣仔一個商場舖位收租。

一個人能力不高,所以要同人合作。

他說該灣仔商場舖約200多萬元,每人付百多萬,雖然租金曾下跌,但一直有人承租,回報不俗。

買舖好過滙豐(00005),滙豐股價跌了起唔返(編按:滙豐2012年股價為60元水平,周三收報59元)。如果舖位無人租,我自己賣魚蛋小食也可以,叫做用得到的實物,但股票你用不了!

Ben Sir突破電視台底綫,在電視節目教廣東俗語及粗口,全因他熱愛自己的母語。皆因廣東話博大精深,單是一個金錢的量詞已五花百門,舉例數十元叫作「幾草」或「幾條」;數百元可以叫「幾嚿水」;數萬元叫作「幾皮嘢」或「幾餅嘢」。

Ben Sir相信,「蚊」是從「幾文錢」的說法而來,至於「皮」、「舊」這些說法則源自黑社會術語,當眾講數時不用講得太白,讓旁人摸不著頭腦。

有趣的是,不能叫『三皮蚊』,叫做『三皮嘢』。幾舊又一定是『幾舊水』,而不是『幾舊嘢』。當中間的量錢轉,後面的名詞也要轉。

有遊戲機品牌早前找來一眾名人Cosplay作宣傳,一向玩得的Ben Sir扮演日本動畫《新世紀福音戰士》的碇司令,扮相維肖維妙。(互聯網圖片)

(節錄)

全文刊於《iMoney智富雜誌》第486期(收費閲讀)

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撰文 : iMoney智富雜誌