沈帥青:眾籌買領展商場 市民領情嗎?

City 08:00 2016/11/30

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立法會議員朱凱迪建議,向10萬人集資買領展的安蔭商場。房地產眾籌,非異想天開,外地例子多,只是均打正賺錢旗號,而眾籌買領展商場,志不在搵錢,又容易吸引市民領情嗎?

在本港,要求政府回購領展、買回領展商場的聲音,時有出現,但政府亦一再重申,此舉不划算,無意去做。政府不買,市民買又如何?立法會議員朱凱迪最近提出這個想法,既然領展近來標售商場,不如由市民集資購買,用社區力量扭轉局面,他提出以葵涌安蔭商場為目標,指其估值3.92億元,若能號召10萬人夾錢,每人拿出4,000元,即有4億元用來入標。

付出金錢的市民,不是捐錢,據其想法,是「人人做業主」,先是市民自己集資,買回來後,也由市民自己管理,又指以安蔭商場現時年收入約2,000萬元計算,回報約5%,預計20年回本。

過去本港出現的眾籌,大都是集資出碟、推科技產品等,現在連大型的房地產項目都集資,更是買領展商場,引來熱議,既有說是創新意念、好點子,也有說是異想天開。

其實,房地產眾籌,未算異想天開,現今在外地是新趨勢,有了網絡,容易集腋成裘,即使是數億港元甚至數十億港元的項目,一樣可以眾籌,吸引人投資。

在歐洲,既有一些網絡眾籌,是集體購入房屋然後出租,得到租金收入後再分予眾人,又或在加拿大,去年已出現眾籌建商場,且近至內地,首富王健林的萬達集團,去年推「穩賺1號」計劃,一樣是眾籌建商場,短短3天內,籌滿50億人民幣(見表),相當火熱。

本港有人提出眾籌買商場,為社會帶來新想法、新嘗試,亦未嘗不是好事,只是眾籌買領展商場,是否也可如外地的眾籌建商場般成功,相信疑問更大,此不單是現行的證監會規限股權眾籌,令提倡人人做業主的眾籌,或已未能通過條例,但就算撇開此法律爭議、又或未來證監放寬規限,成功難度一樣大。

先是尋找10萬人出錢,並不見得就容易,例如在今次事件中,最不希望領展亂賣商場、最希望對商場有話事權的人,莫過於鄰近安蔭邨的居民,而據區議會資料,安蔭區大約有1.6萬人,即就算該區全數人集資,也距離10萬人尚遠。

要再吸引數萬人集資,只打着反領展的旗號,恐怕不足,更要能證明項目可以持續,甚至可以讓數萬人有回報,而不只是潑出去的水。

外地的眾籌買商場項目,簡單得多,表明是為了賺錢,務求對集資者的利益最大化,可以說,隨時就是另一間領展,一樣可以大幅加租、加管理費。可是,眾籌買領展商場,背後目的則不是賺錢,自然不會去做下一間領展,而是要走向另一端、善待小商戶,但問題來了,未來加租多少?是否還加管理費?在過去年代,房委會經營公屋商場,租金廉宜,背後或多或少有政府補貼,但當換成市民眾籌,無法補貼,仍一邊希望平租,另一邊卻要能夠持續甚至有回報,如何在當中取平衡,還是難題。

且營運一個商場,自不是簡單事,既管租務、有保安團隊等日常大小事,日後還要出動資金為商場維修等,外地的眾籌建商場項目,大眾肯投資,信心還源於集資者是有營運商場經驗的集團,例如在加拿大的眾籌商場項目,正是大集團把商場一半業權透過眾籌集資,之後照樣握有商場的管理權。若沒有專業的管理者,眾籌的難度肯定推高。

眾籌在本港還是初起步,若有人發起眾籌買商場,自是一場有趣的社會實驗,但能否說服數以萬計的人,真金白銀拿出數千元,恐怕未必容易。
 

外地眾籌做業主例子

內地:地產商萬達集團,在2015年推出物業眾籌項目「穩賺1號」,讓投資者眾籌建商場,預期每年可從租金收入和物業增值中賺取12%收益。眾籌的最低投資額只需1,000元人民幣,集資期4天,但首3天已籌到所需的50億元,其中5億元都是由個人投資者出資

加拿大:當地的眾籌公司NexusCrowd Inc,在2015年推出第一個眾籌商場項目,打算在安大略省密西沙加市興建一座兩層高的商場。項目最少的投資額是1萬加幣(約58,000港元),但亦要求是有一定資產的投資者,如過去兩年有約120萬港元收入、或擁有約580萬港元金融資產,又或有約2,900萬港元的淨資產

哥倫比亞:在2012年,美國物業眾籌公司Prodigy Network,從約3,100名市民中集資1.7億美元,湊成總資金約2.4億美元,在哥倫比亞首都波哥大的市中心建成一座66層高的摩天大廈,每個參與眾籌的人都會擁有大廈一部分業權。大廈不止是全國最高的大廈,也成為重要地標

撰文 : 沈帥青