金管局3招壓樓市 非首置按揭成數上限再下調一成

樓市恢復熾熱，繼政府上月公布針對「一契多伙」出招，金管局今日(19日)宣布三項逆周期新措施調控樓市，包括非首置按揭成數上限再下調一成，主要收入來自香港以外地區借款人的供款入息比率上限亦下調一成，即時生效。

三項物業按揭逆周期監管措施包括：

1. 要求採用內評法計算資本充足比率的銀行，對新造住宅按揭貨款的風險權重下限，由現時15%，提高到25%。

2. 銀行需將涉及多過一個按揭的適用按揭成數上限，下調一成。

3. 將收入來自香港以外地區的借款人，供款與收入比率(DSR)上限，下調10個百分點。

三項措施即時生效，但今日或之前簽定臨時買賣合約的按揭貸款申請不受影響。

新措施下，非首置按揭成數上限變化如下：

金管局總裁陳德霖指，物業交投量於2015年10月後，6個月內下跌了11%，至2016年4月開始上升。今年3月私人住宅價格指數已超越2015年9月高位。

至於住宅成交量，今年1月的超過3300宗，至上個月升達7000宗。貸款市場競爭激烈，實際的貸款利息不斷上升。

陳德霖強調，新措施主要針對已持有多過一個按揭，但又申請新貸款的人，及非來自香港的借款人。目前，前者佔整體的2成，雖然比例不算太多，但由於本港銀行在評估接貸人的還款能力時，核實接貸人的收入、欠債及已擔保的貸款上有難度，故有必要推出收緊政策。

陳又指，新措施是因應樓市週期演變，樓市風險高才推出的收緊政策。由於樓市交投量及價格不單受到銀行融資因素，故難預計新措施推出後所產生的影響。

陳提醒，置業是人生重大決定，亦是大額槓杆財務交易，作出買樓決定時要量入而為，審慎管理風險，不要過度借貸。

自港府去年11月加辣，將物業印花稅加至劃一15%，本港樓價稍為回落後便愈升愈瘋狂，更出現「一契多伙」等買賣方式逃避辣招。

政府於4月11日宣布，決定即時收緊機制，一份文書多於1個物業（「一契多伙」）的交易，便要繳交15%的新稅率，由4月12日午夜起即時生效。新措施下，將由政府參考圖則、地契、佔用許可證等決定是否一個物業，如連天台或花園、車位等。

金管局自2010年已7度收緊按揭成數：

1. 2015年2月27日

• 價值700萬元以下自用住宅物業的最高按揭成數，由七成降至六成
• 如借款人主要收入非來自香港，最高按揭成數由六成降至五成
• 第二套自用住宅物業的供款與入息比率上限，由最高50%調低至40%
• 各類非自用物業按揭貸款的供款與入息比率上限，由最高50%調低至40%
• 按保計劃的最高按揭成數由90%下調至80%，有固定收入及還款能力較強的首置人士除外

2. 2013年2月22日

• 加強壓力測試，由假設兩厘的升幅增加至三厘
• 所有工商物業的按揭貸款的最高按揭成數，一律按目前適用的上限下調一成調整按保計劃準則，修訂為只有400萬元或以下住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款政府同步推出增加從價印花稅（DSD）

3. 2012年9月14日

• 貸款佔入息比率上限由五成下調至四成
• 利率壓力測試下供款與入息比率上限由六成下調至五成
• 主要收入非源自香港的按揭貸款，最高按揭成數由按適用的最高按揭成數下調一成改為下調兩成
• 10月份再推出兩項新措施，提高額外印花稅（SSD）及適用期，引入買家印花稅（BSD）

4. 2011年6月10日

• 1000萬元或以上物業，按揭上限降至五成
• 主要收入並非源自香港，按揭成數上限再下調一成

5. 2010年11月19日

• 1200萬元或以上物業，按揭上限降至五成
• 非自住、公司名義持有的住宅物業、所有工商物業按揭成數上限劃一為五成政府同步引入三級制的「額外印花稅」（SSD）及全面禁止延遲繳交印花稅

6. 2010年8月13日

• 1200萬元或以上物業，按揭上限降至六成
• 非自住物業按揭成數降至六成
• 貸款佔入息比率上限五成

7. 2009年10月23日

• 2000萬元或以上物業，按揭上限由七成降至六成