啟德新居屋料呎價破萬 500萬買350呎居屋值嗎？【有片】

樓價飈升，居屋成為不少港人上車希望。下期新居屋4,400伙將於明年初預售，當中啟德和長沙灣兩個市中心新居屋被視為「筍盤」，合共有3,200伙。然而，兩區最新私樓均有逾2萬元呎價成交，若以居屋為市價7折推算，兩盤呎價相信會過萬元，成為香港最貴的「天價居屋」。究竟以500萬買350平方呎的居屋單位，還值嗎?

房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，目前申請者負擔能力以擴展市區或新界單位計算，但因下期新居屋逾半是售價更高的市區盤，擴大折扣率壓力會增加；有小組成員建議，應以市價6折甚至5折定價。

觀塘及梅窩3居屋盤下月下旬揀樓，其中觀塘彩興苑是新居屋推出後首個市區盤，平均呎價已高達7,739元，而明年初預售的4,400伙新居屋中，啟德發展區和長沙灣副食品批發市場兩市區項目共3,200伙、佔總數7成。

根據運房局的資料，未來4年內完工但未推售的市區居屋，只有九龍城和深水埗兩盤合計1,400伙。

《經濟日報》參考各區樓盤交易，其中屢誕地王的啟德，新盤嘉匯近30天的平均成交呎價為逾1.9萬至2.1萬元，而龍譽平均呎價更近2.2萬元；長沙灣方面，在居屋盤斜對面的南昌站樓盤匯璽近180日平均成交呎價高達2.2萬元，有4年樓齡的一號‧西九龍呎價亦達逾1.3萬元。

假設屆時樓價維持不變，並以上述呎價7折推算新居屋定價，啟德最有可能出現天價居屋，呎價可高達1.3萬至1.5萬元，一個實用面積350平方呎的細單位推算需455萬至525萬元；而長沙灣盤方面，則推算呎價9,500至逾1.5萬元，一個實用面積350平方呎細單位需333萬至525萬元。

此兩個市區居屋盤的平均呎價，估計將超越過去數期居屋，包括荃灣尚翠苑的6,113元呎、沙田嘉順苑的6,828元呎，以及彩虹彩興苑的7,739元呎。

房委會資助房屋小組主席黃遠輝接受《經濟日報》訪問時表示，根據居屋定價機制，一半出售的單位必須讓白表達入息上限家庭、其按揭供款與入息比例不超過40%，而房委會以擴展市區或新界40平方米單位計算其負擔能力（詳見另文），由於下期售價較高的市區居屋佔逾半，地區因素會削弱了申請人負擔能力，將會進一步令調高折扣率機會增加︰「（折扣）要看數據，例如是65折！」

他表示，私樓有會所、裝修和贈送家具等，而測量師估算居屋價值時，會扣除有關因素，實際價錢會略低，加上近年細單位有增加趨勢，如項目有較多細單位，可負擔單位數目變相亦會增加。

身兼房委會資助小組成員的公屋聯會總幹事招國偉相信，若按慣例以市價7折定價，啟德盤呎價將破萬元，長沙灣盤亦近萬元，反映7折定價不切實際，遠超市民負擔能力，建議可擴大折扣率至40%或50%，令啟德盤售價呎價低於1萬元︰

若400呎單位賣500萬元，真的不用買居屋！

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇相信，下半年樓市將會橫行，不會有太大升幅，他認同兩個市區居屋盤售價會明顯較以往高，但相信政府會盡量參考同區舊樓樓價，長沙灣舊樓呎價約1萬至1.5萬元，至於啟德區整體樓價亦高，新蒲崗譽港灣呎價亦高達1.5萬至1.8萬元，可參考的舊樓呎價為約1萬元的麗晶花園。

【延伸閱讀】置身豪宅群中 啟德新居屋料距港鐵站5分鐘

【相關熱話】超額認購近49倍　3.56萬個白表家庭爭新居屋