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當買樓遇上加息點算好?

09:34 2018/01/02
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美國聯儲局上月中議息後加息0.25%,更「放風」今年將再加3次息,於是又多咗朋友同客戶問我加息周期係咪經已開始?對供樓及買樓有幾大影響?計我話,其實最大影響就係揀錯按揭計劃,因為分分鐘要畀更多利息!

雖然美國暫時加息的步伐及幅度都較為溫和,看似影響不大,而且本港銀行體系仍有充裕的結餘,暫時未有走資情況。不過,而家剛開始供樓的人士,肯肯定會遇上加息周期,在選擇按揭計劃時,不妨問問自己以下3個問題︰

加息加壓力,層樓你供唔供得起?

Stephen同好多打工仔一樣,「死慳死抵」儲夠首期,打算買個新盤一房單位自住。本來以為用埋發展商的高按揭成數計劃,就可以輕輕鬆鬆做業主。雖然唔想潑佢冷水,但作為專業按揭顧問,我係有責任同佢解釋當中細節,要佢諗真啲。因為這類計劃可能經過發展商安排的財務公司批出,不受金管局監管,有啲仲不設壓力測試,按揭成數更可高達八成半至九成,亦有一按、一按加二按、「供息不供本」等組合選擇。通常這些計劃首數年的供款利率介乎兩厘至三厘,餘下的年期供款利率則上升至P(最優惠利率),甚至P+1%,若美國持續加息,本港的P亦有機會調整,當按揭優惠期完結後,Stephen有可能每月要畀更多錢供樓。

在加息周期,除了要小心高按揭成數計劃外,更要預留些少資金應付加息帶來的額外支出。

加息0.25%雖然不多,若以30年的還款期、每100萬的貸款額計算,加息令每月供款只增加127元。但供樓係長遠嘅事,一旦加息周期展開,累積升幅都可以令業主大失預算。其實,要準確評估自己的供樓負擔能力,不妨置業前揾免費按揭轉介公司幫手,計算未來嘅供樓支出,建議不宜掹掹緊上車,預留多點資金作後備。

加息周期開始,繼續用H按,抑或用定息計劃較好?

用P按還是H按(銀行同業拆息按揭),相信不少業主都曾苦惱過。根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據,最新H按的使用率高達92.4%,仍是大部分業主的首選。侄仔Jason最近打算結婚買樓,問我H按還是定息計劃好,於是我就簡單列出兩者的不同,等佢參考:

H按以銀行同業拆息計算,在低息周期,業主就可即時節省利息開支;但相對加息周期,其開支就會增加。不過H按有封頂位作為「保護網」,以鎖息上限P-3.1%為例,如加息後的按息超過P-3.1%的利率,業主只需根據鎖息上限供款就可以了。

問題係近日拆息已升穿1厘,如果持續高企,選用H按已經觸及封頂位,反觀市面上首年定息1.7%的定息計劃,首年會比浮息按揭計劃H+1.3%或P-3.1%划算。

侄仔Jason就係諗過度過,覺得以現時的情況,做定息計劃可以慳到更多,但每個人的按揭需要都不同,最好還是找信得過的按揭轉介公司做咨詢。

即使首年內香港加息,使用定息計劃的業主不會受影響,既可穩定首年供款,又可免受加息的影響,增加供樓支出。

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還款期有幾長?

以600萬樓價、6成按揭、30年還款期為例,2.15%按息,加息0.25%後,每月供款額的開支增加3.4%;相反,選用20年還款期,每月的開支只增加2.3%。我都建議我侄仔,如果經濟能力許可,供樓年期不應拖得太長,以免多次加息下令總利息支出大增。

在加息周期,長還款期業主比短還款期面對更大的加息壓力。

假若供樓兩年或以上,就快過或已經過咗罰息期,就可以考慮轉按,把供樓利率減到最低。雖然近日拆息上升,但只要物業樓價有一定程度的升幅,轉按除了可以慳息及賺取1.7%現金回贈,更可套現一筆備用現金作其他用途。

心郁郁唔太清楚選甚麼按揭計劃好?可以到經絡按揭轉介做一個免費的諮詢,讓專業按揭轉介經理在50多間銀行及財務機構夥伴中,替你尋找最抵及合適的按揭計劃。即使面對加息的難關,仍可以最抵利息,輕鬆供你的安樂窩。

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