東京VS大阪置業 居日港人:日本最貴地段呎價與天水圍相若

休閒消費 11:38 2018/02/22

分享:

分享:

日本樓價偏低,是置業良機。

日本成近年港人海外置業竉兒之一,居日本數年的世紀21中華物業有限公司創辦人楊官華在新書《宜居日本--置業、投資、旅居全解密》,談及他認為日本置業的利好因素,比如樓價低和租金回報高等,TOPick從該書挑選當中5項,並比較東京與大阪情況。日本置業是否真的那麼好,大家看後判斷。

以下從《宜居日本--置業、投資、旅居全解密》擇錄,僅供參考。

【延伸閱讀】居日港人出書教路 6種簽證取得日本居留權

1.亞洲最安全城市

英國財經雜誌《經濟學人》公布2017年城市安全報告,以數碼安全、衛生安全、個人安全及基建安全4大範疇作評分,指東京、新加坡與大阪分別躋身頭3名,香港排第9。

安全環境,加上潮流美食、空氣好、交通便利、夜生活豐富等實際生活因素,使東京和大阪成理想置業城市。

日本的夜生活豐富而又安全。(iStock 照片)

2.匯價稅率吸引

日元屬世界5大貨幣之一,為提高國際貨幣競爭力,日本政府近年持續透過負利率政策和QE量化寬鬆政策(印銀紙)將日圓匯價貶值,由數年前高位每100港元兌換1,000日圓,下跌至7算左右。

另外,日本政府2018年度的稅制改革,將容讓遊客合共消費滿5,000日圓後即可獲免稅,以吸引遊客,帶動日本經濟。

3.樓價低過建築成本

現今東京平均樓價是香港樓價的三分一,有些地區更只有五分一,以全日本最貴地段、東京港區豪宅六本木的中古二手樓為例,平均呎價與香港天水圍呎價相若。

由於日本銀行估價分地皮價值及建築物價值兩部分,建築物由新樓開始物業價值便開始倒數,樓齡愈高折舊愈大,所以目前日本中古二手市場樓價,是「麵包平過麵粉價」。

4.租金回報高

日本中古二手單身公寓的上車盤租金回報有7厘至9厘,購買成本(樓價)低,即使樓價不升不跌,匯價不變,一般放租10至15年已可回本。

加上日本樓價開始上升,連帶租金亦將邁向上升周期,退可守,進可攻。

日本中古二手單身公寓的上車盤租金回報有7厘至9厘。(新華社照片)

5.東京人口上升帶動需求

日本人口嚴重老化,估計到了2020年,每3個日本人就有1個超過60歲,即是意味着長遠而言日本可能「樓多過人」,但東京卻例外,是日本境內人口不斷膨脹的地方,人口上升,自然對樓價有正面影響。

日本整體人口老年化,但東京仍不斷有年輕人口湧入。(法新社照片)

東京VS大阪

若日本物業果真如書中所指那麼值得投資,究竟買哪裏的風險會較低?哪個地區的樓價未來升幅會較高呢?

從事5年日本不動產行業的楊官華指,東京區域的平均升幅比大阪地區多,因大阪不少物業沒「檢查濟證」(類似香港的「入伙紙」),可能屬違規建築物,無法做到銀行貸款。

不過若以楊官華自行研究的買樓方程式:「人口增長+租金回報+基礎建設+匯率+經濟=抵買指數」計算,則東京近因2020奧運會有升值潛力、而大阪計劃發展賭場,如計劃真正落實,有遠期的升值潛力。

大阪即將成為賭城。(新華社照片)

作者簡介

楊官華(楊官),世紀21中華物業有限公司創辦人。2013年始開拓日本物業市場,於2017年獲選為「世界傑出青年華商」,以及亞洲知識管理學院院士。著作包括《40萬東京做業主──日本置業全攻略》、《大馬投資致富居》。

info
《宜居日本──置業、投資、旅居全解密》

作者:楊官華
出版:天窗.2018年1月
定價:138元

【延伸閱讀】日本小一學生日常 居日港媽:阿仔只有兩版功課

撰文 : 林曉藍 TOPick記者