80後民宿達人教日本開民宿賺錢秘訣 放梳化床提高出租率【有片】

職場 13:04 2018/05/28

分享:

80後Kammy Kwok所管理的大部分民宿,每月出租日數都達到平均25日,到底她在經營民宿及投資民宿方面有甚麼心得?

香港樓價高企難上車,愈來愈多港人投資海外物業。近年日圓滙價徘徊在7算左右,加上港人愛到日本旅遊,日本物業成為港人投資新寵。但投資日本物業做民宿有甚麼要注意?TOPick請來住在大阪版主Kammy Kwok,短短2年,她在大阪的民宿由管理2間變成管理21間,大部分的民宿每月出租日數都達到平均25日!到底她在經營民宿及投資民宿方面有甚麼心得?

1. 大阪樓價較東京平4成

Kammy所有的民宿全都在大阪,她2年前購入第一間物業之前,比對過東京、大阪、京都、神戶、沖繩的樓價及出租率,發現大阪民宿的出租率最高,平均每月有一半以上時間客滿。雖然沖繩、京都等亦都屬旅遊旺區,但因為出租率太浮動,故Kammy不考慮等地的民宿。

Kammy的民宿全部都開設在大阪。(呂珈誼攝)

至於東京的樓價太貴,Kammy指,她曾經比對同樣在中心區的住宅,發現相同呎吋的單位,在東京要大約150萬港元,但在大阪只需90萬港元;而她亦都比較同樣於中心區的民宿,她發現東京的出租率較大阪低,回報較慢。

大阪每月出租25日以上,但東京大約只有15日。

日本政府有意在大阪府、和歌山縣與長崎縣等多個地方引入博彩業,Kammy預計,大阪將會有更多遊客到訪,民宿升值潛力高。

2. 遠5-10分鐘路程隨時平10萬元

大阪是Kammy大推的開民宿地點,但到底在大阪哪些區域的樓買得過?Kammy教路,其實只要以心齋橋、道頓堀為中心,步程5至10分鐘的地點亦都值得買。她推介日本橋、長堀橋等地點,鄰近心齋橋之餘,晚上又比較靜,適合一家大小居住。

行多5分鐘,價錢分分鐘便宜10萬多港元。若怕住客嫌遠,可以添置單車供客人代步,有特色之餘又可節省10萬元。

Kammy指,現時中央區橋的盤源少之有少,她經常「捕住」有沒有放盤。試過有個盤源鄰近心齋橋又價格相宜,她傳送資料給客人,只有大約位置、價錢等基本資料,單位相亦都未收到,十分鐘就有三個客人說要買,最後Kammy只花了1小時就入手。

3. 動物布置較卡通人物好

網上平台的民宿花多眼亂,到底如何在眾多民宿突圍而出?Kammy就指,一定要捨棄以卡通人物布置民宿。「卡通人物太過常見,如果出現在民宿反而會顯得毫無特色,令客人新鮮感降低。」她指,當初在日本購入物業後的第一個月,民宿完全沒有人入住,令她感到灰心。後來她將民宿打造成貓貓風格,結果吸引了很多人租住,差不多每個月都爆滿!

最近上架的民宿就以長頸鹿做主題,十分特別。(受訪者提供圖片)

Kammy解釋民宿一定要有主題來吸引客人,她旗下的所有民宿都有不同的風格,而她主要亦都以不同的動物作為主題。

4. 放梳化床方便住客 提高出租率

Kammy指,根據她的觀察到大阪旅行的人多為情侶及閨蜜團,即房間人數約在2-4人。她建議若有興趣投資民宿的人,可考慮購入1DK(即開放式單位)或1LDK(1房1廳單位)就最適合。她建議,可以在單位內擺設一張雙人床以及梳化床,就可以一間民宿招待2-4人的旅客。

Kammy的單位多為1DK或1LDK。(呂珈誼攝)

4. 港人如想投資日本物業有甚麼程序?

若然投資日本樓,買家先要到民政事務總署立聲明、以及製定有自己全名的圖章,因為日本人認為圖章較簽名可靠。一切就緒後,先在香港將文件填好並蓋章,然後郵遞到日本予律師確認,再找律師與買樓者進行視像認證,才符合規矩。

民泊新法將在6月15日正式實行,Kammy提醒想在日本置業的人士,買樓前要先得大廈管理公司允許,而民宿單位面積需達250平方呎以上,樓齡在1983年以後,屋內需安裝安全設備如警鐘,民宿每年只可放租180日。

買家需經過地產中介去申請開設民宿,然後寫申請書待政府批核,過程約三個月。

【買日本樓要留意】

80後女生買不起香港樓 轉戰大阪置業搞民宿

30萬做日本業主 拆解收租開民宿置業陷阱

100萬日本買樓連裝修 經營日本民宿好好賺?

【更多關於海外投資資訊】

投資300萬去澳洲開名創優品分店 移民公司:55歲以下才可申請

移民歐洲不是夢 港人投資600萬移民葡萄牙

撰文 : 呂珈誼 TOPick記者