80後會考5分變樓市達人擁數個物業:現在買樓的確很難

職場 11:33 2018/05/30

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Ben稱自己並非幸運,而是時勢造英雄。

會考5分註定失敗?80後Ben中學畢業後,因任職地產代理拾獲商機,以低價買入樓盤,首次置業轉手就賺得人生「第一桶金」,累積財富後更攻入旅館市場。「肯搏肯試」的他,因為投資有道,現與家人擁有約數個物業,部分作旅館收租用途,淨資產約1,000萬元。
 
任職地產代理接獲荀盤
 
會考5分的小子怎樣變成樓市投資達人?Ben中五畢業後任職地產代理,因而接觸不少「荀盤」,近水樓台用低於市價10%至20%的價錢買入物業。Ben解釋,「荀盤」主要在以下情況放售,包括離婚、破產、分遺產、做按揭,業主因為急賣而以低價放售,也有業主因居於海外,不知市價而低價放售。
 
因為近水樓台,Ben接觸一個又一個商機。2007年,Ben首次置業,以90萬元買下深井私人屋苑兩房單位,3個月後以125萬元轉手,賺得35萬元。Ben估計,該盤現時或已升至450萬元。
 
他自此以「樓換樓」方式累積財富,最理想的一宗成交是在2011年與朋友以320萬元買入單位,3年後以480萬元轉手,賺得160萬元。獲利後,他再向銀行借錢置業,繼續把財富「滾大」,多年來共借了8位數字,至今仍在還款。
 
Ben成功置業,但眼看今天香港樓價高企,要「上車」愈來愈難。能於早年以低價置業很幸運?他卻說:

不會覺得自己幸運,只是覺得現在買樓比較辛苦,賺錢難了。

當說他投資有道,他又稱:

其實是時勢造英雄,但我只是「畀錢買工打」,不會賺大錢的。單是裝修、釐印費已佔了頭一、兩年的利潤。

Ben坦言經營旅館不但要找客源,還要兼顧維修問題。(程志遠攝)

從套房到第一間旅館

買賣期間,他接獲因離婚而放售的4房單位,是個位於佐敦的大型住宅。他以270萬元買入後放租,後來發現套房至少要租28天,但日租比月租更有利可圖,繼而經營旅館。2016年有旅館易手,Ben與朋友湊錢,連同牌照以700萬買入一個800呎單位,進駐市場。

現時他已擁有4間旅館,當中有的與朋友合股經營,而第一間旅館每月純利有3萬元。不過Ben表示,經營旅館要很投入,人手、客源、維修都是棘手問題,而且競爭者眾多。另一方面,旅館難升值,2年來只升20%,還要兼顧稅務及其他開支,對比他同期買入寫字樓的朋友,呎價已升逾一倍。

沒有財務自由 只有不斷追求

時至今日,Ben的淨資產已有1,000萬元,與家人擁有約數個物業。問到是否已達到「財務自由」,他形容那些主要是被動式收入,更以一例子比喻:

有人買工廈白手興家,淨資產估計達8,000萬元。朋友說換作自己,擁有8,000萬元就不會再工作。但我肯定,那人5年後會有1.6億元資產,如果一早停手,財富則無法「愈滾愈大」。社會上很多「財務自由」的人,譬如李嘉誠,他們也會繼續追求財富。

雖說時勢造英雄,但能有如此光景,也要「肯搏」。很多人在「金融海嘯」、「雷曼事件」那時離場,但Ben對樓市較審慎樂觀,經常留意走向及成交價。

1997至2003年樓價下跌30%,至2005年開始回升,2008年正值金融海嘯,2009年開始「劈價」。他剛好在金融海嘯前置業,以90萬買入單位,但坦言樓價升跌無法預視。

「金融海嘯」往後6年,他與朋友湊錢每兩年買一個單位。敢試敢搏是他成功原因:

賣掉舊的套現,然後買新單位。居於外國的業主急著放售,用980萬元就可買入1200呎的單位。十多年來也是向銀行借貸,然後「錢滾錢」。

Ben以700萬買入第一間旅館,把800呎單位分割成8間客房。(程志遠攝)

單位面積愈大 呎價愈低

買賣樓宇11年,首4年以深井為主,2012年轉戰市區,近年以佐敦、尖沙咀為主。若想買樓,有甚麼建議?
 
Ben表示,要多看樓盤,多作比較,還價時不要與出價相差太遠;要好好儲錢,因為400萬元以下的樓盤減少,能做9成按揭的不多。他又認為舊樓比新樓值得買,新樓雖有付款優惠計劃,較易買入,但較難易手,難賺錢。

譬如一個200多呎單位,港鐵站上蓋物業賣800萬元,市區舊樓則賣400至450萬元,甚至有機會用800萬元買入700呎的舊樓。而且,單位面積愈大,呎價相對愈低。

地區方面,他認為市區始終交通方便,會選九龍區。面積方面,如果居住人數多,建議買中大型單位,因為面積愈大,呎價愈低,可考慮用兩個細單位換個大單位。

6年前,Ben辭去地產代理一職,近年主力經營旅館生意。他笑言,因為在地產行業打滾多年,仍有不少朋友向他介紹「荀盤」,即使自己不買,也會介紹給身邊朋友。

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撰文 : 黃泳欣 TOPick記者