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買樓要過4大測試?一張圖教識你過關

10:00 2018/08/01

儲夠首期就可以買樓?其實有首期只係第一步,睇中心儀單位後,都要通過測試先至成功,而且仲要過四關──以下一張圖解釋買樓同申請按揭的四個測試。

Check Point 1:差成18萬?!搵啱銀行估價最重要!

買樓第一關──「物業估價」。估價非常之重要,因為一旦銀行估價估唔足,上車願望隨時會落空!銀行在批出按揭貸款時,除了會考慮按揭成數之外,物業的估值係另一個重要的因素來決定貸款金額。但如果物業成交價同估值唔同,銀行就會以較低者為準來批核貸款。
 
以上面9成按揭做例子,如果想買一個價值400萬的單位,並做9成按揭,即借360萬。但銀行B只為該單位估值380萬,即只可以借到342萬,準買家變相須準備多18萬元做首期。

銀行多數會以物業最近的成交紀錄、樓層、景觀及座向等因素評估出物業估值。不過樓價一旦升得急,業主心雄開價進取,估價有可能追唔上。所以有意置業嘅買家喺買樓前,可以考慮去多幾間銀行,或委託具規模的按揭轉介公司為單位進行免費估價,咁就可以有個初步預算,唔會因為估價唔足,最後要「抬錢」上會喇! 

Check Point 2:按揭一定做到30年?留意樓齡及人齡同樣會影響年期㗎!
 
近年樓價處於高位,不少買家為了盡早「上車」,傾向選擇較長的按揭年期,常見有25年,部份更做盡30年。不過,現時銀行一般設定樓齡與供款年期總和於70至75年左右,也有部分會高達80年,但供款年期仍不可超過30年。若購買一些樓齡較高的物業時,有心理準備銀行最多只會批出25年甚至更短的年期,如果目標是一些樓齡4字頭的屋苑或舊樓,就宜準備多啲首期以應付。

年期幾長睇樓齡同人齡

其實除了樓齡,另一個「齡」亦會影響按揭年期,即準業主的年齡是也。當準業主年齡愈大,變相供款年期會變得愈短。一般情況下,假設準業主55歲,銀行批出按揭年期最長只有20年,甚至更短,即使買入的是新樓亦唔例外,都會受到年齡限制,所以負擔能力足夠的話,唔止「B」要趁嫩生,「樓」都要趁嫩供呀!

Check Point 3:拖長年期唔一定好,幾多利息要清楚知道!

第三關「按揭年期」,就係同買家自己的還款能力有關。個個都話拖長來供,你估個個都想拖長來供咩!大部份業主當然想將按揭年期拖得愈長愈好,因為年期愈長,每月還款額就愈少。雖然每月供款好似少咗,但其實變相俾多咗利息,而且未來息口一旦向上或長時期處於高位時,供樓嘅利息支出就會大幅增加,差額可能多達數十萬元。

所以大家入市前,最好衡量一下自己的還款能力。例如模擬未來加息3至4厘嘅情況下,是否仍然可以應付供樓嘅開支。而根據金管局2017年5月數據,香港平均供款年期為26.5年,而目前最長按揭供款年期為30年。

Check Point 4:要有充足首期  避免壓測肥佬

第四關「壓力測試」(簡稱「壓測」)亦與按揭申請人的入息有關。過到,過唔到,唔係靠彩數。以下幾點你要知道!

如果係含住金鎖匙出世,買樓有父幹,壓力測試同供款佔入息比例應該唔關佢哋事,因為佢哋可以用資產水平為基礎申請按揭,按揭成數最高為3成。但對於一般靠自己雙手打拼賺錢的打工仔,就要留意現時的按揭規定下不同按揭成數,供款佔入息比率(Debt-to-Income Ratio)要求都會唔同,而且仲要過埋「壓測」,如果爭少少過唔到,咁就唯有俾多啲首期。

如果手頭上用作首期嘅資金「掹掹緊」,只能買上車盤更要借足9成,要過「壓測」會難好多。所以準備充足資金作首期,永遠都是「王道」,不但供樓時可以減少所還嘅利息費用,而且過「壓測」亦較輕鬆!

有時過壓測要講「緣分」

個人收入唔夠通過「壓測」,其實有一招可以應付──透過加「擔保人」方式,以通過供款佔入息比例要求同「壓測」。假設另一半成為擔保人,「壓測」就會以兩人收入總和計算,咁樣要通過「壓測」就容易得多!不過首先……要搵到生命中嘅另一半,而且對方願意做你嘅擔保人先得! 

咪以為上到車就好,全期利息分分鐘俾多幾百萬!

近年市面上400萬嘅單位買少見少,一般打工仔要做到9成或者8成按揭愈嚟愈難。所以近年唔少發展商推新盤時,推出發展商二按甚至「呼吸Plan」,以吸引更多新買家「上車」。這種按揭是指發展商透過旗下或合作的財務公司向買家提供高成數按揭,例如高達8至9成,有啲按揭計劃更標榜毋須進行壓力測試以吸引買家。

現時新樓唔平,假設買家要購買價值700萬元的單位,據最新按揭成數限制,買家最多只可做到6成按揭,即需付280萬元作首期;但透過發展商樓按則可承造8成按揭,變相只需準備140萬元便可,而且有可能唔使進行壓力測試同遞交入息證明。不過睇真啲,呢類計劃亦有潛在風險。

免壓測「呼吸plan」有伏?

雖然發展商會在供樓初期提供低息優惠,但通常在3年低息優惠期後,利息會會提升至P左右水平。若正值加息周期,息率更可能高達7至8厘,令買家供款佔入息比率大幅增加,若本身財政能力不足或份工唔穩定,隨時供唔起。所以話唔需要進行壓力測試,唔一定有「着數」。

由此可見,買家如果選擇發展商樓按,在優惠期結束後,供款金額將會大幅度增加。而相比起銀行按揭計劃,發展商樓按的長遠供樓支出可以更大,買家所承受的風險更高。不過,假若供樓兩年或以上,一般已經過罰息期,就可以考慮轉按至銀行,把供樓利率減低,但最好物業樓價有一定程度的升幅,或者起碼無跌價!

買樓的試煉

置業係一生中最重大嘅決定之一,而且要通過多種考驗,所以做足功課其實係「好基本」,之前講到「過四關」嘅重要性,除咗可以搵多幾間銀行申請按揭之外,仲可以搵專業嘅按揭轉介公司為物業估值同提供專業意見。具市場No.1領導地位的經絡按揭轉介服務就包括專業的物業估值,加上經絡的按揭專家提供最新的市場按揭資訊和優惠,而且經絡按揭轉介服務係完全免費,做呢個人生重大決定之前,不妨問下市場上具規模的按揭專家嘅意見。

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