【土地大辯論】解決土地供應關鍵非選項 改變造地機制更迫切

社會 18:51 2018/12/31

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土地供應專責小組主席黃遠輝強調,小組報告是一個整全的報告。(經濟日報圖片)

未來8年本港欠缺815公頃土地,情勢嚴峻,即使做足土地供應專責小組建議的3個優先選項,仍欠近500公頃。有小組委員認為為今之計是加快造地,並全面思考及改變造地策略與機制,報告提出要建立「完善及持續的土地供應機制」,背後其實隱含小組對政府官員現行規劃及審批造地程序的不滿。有委員更直言,香港弄致今時今日如斯田地,實為「人禍」。

土地專責小組主席黃遠輝一直指小組做的是一份「整全」的報告,而報告的摘要將土地供應機制的內容置於選項之前,背後別具深意。

小組有成員指出,現時政府的造地機制出了大問題,不單規劃及審批慢,而且漏洞百出。例如2046年前預測香港需要4800公頃土地,卻未有計及大量重要因素,最明顯的漏洞是未有考慮大灣區發展,甚至出現有計骨灰龕用地需求卻無計醫院用地需求的荒謬情況。

此外,現時土地供應的資料不全,當局每年只向立法會交代造地「流水帳」,不講需求,只講政府造了多少地,民間根本無從知悉缺口。據悉,土地供應專責小組成立之初,政府只提供至2046年土地供應為3600公頃、需求為4800公頃的兩組數字。經小組力爭,政府才提供土地缺口的分項數字,包括房屋、經濟及基建用地,以及短缺的年期(短中期及中長期)。

故此,土地專責小組報告提出土地供應機制須開放透明,背後是倡議政府的土地供求資料必須定期公布及預警,讓各方知道落差有多少,令社會驚醒,否則如香港即將面對的土地大缺口一樣,現時欲救也無從。

在加快流程方面,土地供應專責小組報告建議政府應突破現有框架,研究如何加快造地,可考慮的方向包括成立專責統及處理大型開發項目的架構、引入巿場力量,以及便利民間推動發展項目等。

所謂突破框架,有委員解讀稱,其實是指不可如現時只靠政府造地及進行大型發展,須引入巿場力量,否則恐重蹈造地慢的覆轍。他舉例說,當年沙田第一城是由政府畫出一個海床,讓四大發展商按政府規劃去填海建屋。他反問過去可以,為何現在不行?他又指特首林鄭月娥稱,「明日大嶼」填海計劃要用14年才可住人,但當年港督衛奕信1989年提出的「玫瑰園計劃」,西九填海、青馬大橋及搬機場也只用了10年,何解?他認為種種例子顯示,造地不是不可加快。又例如赤鱲角機場第三條跑道,由行會拍板至填完,只需5年。

該委員又反問,東大嶼填海可否採取類同沙田第一城的做法,例如交由房委會、巿建局及房協等多個機構一起參與發展,讓有關機構由填海開始做起,然後建屋及起基建,集合多人之力,相信可比只靠政府做快,若能在8年內完成,更可助挽救中短期土地供應缺口。

「若審批造地程序問題政府不解決,則小組提供再多的造地選項都無意思,大家不要只集中討論選項,重點是改變土地供應機制。」該小組委員強調。

另一個需要突破常規以確保未來土地供應的關鍵是交通,小組支持以「創造容量」方式進行運輸基建規劃,以基建先行,釋放地區更大的發展潛力。報告建議,政府要突破現有思維,除了按傳統方程式計算基建的回報率,同時應考慮基建所帶來的整體社會及經濟效益,包括土地價值,並向公眾解釋相關項目。

一名小組成員以造價約169億元的港鐵南港島線為例解說,稱當時政府指該條鐵路一定蝕錢,因為人流不足,內部回報率低,但其實沒有計及鐵路所創造的土地價值,通車後沿線鴨脷洲利南道住宅地皮的拍賣價168億,已幾乎等於該鐵鐵路的建造價。

 

制訂完善及持續的土地供應機制的基本元素

1. 持續造地
2. 定期及較頻密地更新及檢視整體土地供求情況
3. 盡量提高土地供求資料的透明度
4. 研究如何理順及精簡造地、土地供應以至建造設施的程序及加快造地
5. 考慮如何促成多元化的土地發展模式