80後炒樓專家坐擁10個物業　放眼海外置業每月租金收入有6位數字

香港樓價持續高企，「上車」對不少港人來說遙不可及。80後王家安（Dennis）卻利用自己對地產及銀行業了解，畢業後不靠父幹買到人生第一層樓，現時在香港及外地更擁10個物業！即使Dennis現時租金收入逾10萬，他仍堅持租屋住，以「租冚租」形式繼續投資。

成功上車卻自住劏房

Dennis 2004年於香港大學畢業，當時他租住旺角只有70呎的床廁合一劏房，每月收入約1.2萬。他畢業後做了一年地產經紀，其後投身銀行界，經過數年努力後終儲到40萬，也增加了對物業買賣及銀行貸款的認識。

不少年輕人上車要靠父母供首期，Dennis就善用銀行槓桿的獨門知識，最後以7成按揭購入於灣仔區售百多萬的舊樓。

以一個剛畢業的後生仔來說，要full pay買樓是沒可能的，與其靠自己的薪金，不如靠銀行借錢，以低成本投資物業。

Dennis之後再借了12萬私人貸款，再用15萬將灣仔的單位劏成4房單位收租，自己則與朋友合租居住其他單位。他指當時的租金收入比供款多，令他買完樓後不單止沒有負擔，反而每個月都有正現金流當作生活費。

現時Dennis每月的租金收入逾6位數字，扣除按揭、雜費，每月仍有5位數字資金。不過他仍然選擇租樓住，寧願以「租冚租」方式繳付自身租金，將投資與自住分得很開。

自住與買樓是兩個需求，租金可以反映整個市場偏好，但此偏好未必與自己喜好相同，因此買樓前應考慮清楚自己的目的。

▲ 王家安推出《環球置業 讓銀行為你打工》分享置業心得。

放眼海外投資

近年香港樓價不斷上升，因此Dennis已少在香港投資，反而放眼海外。目前他的投資版圖已擴展至內地、英國及馬來西亞，共擁有10個獨資或與朋友合資的物業。他認為，與其用盡積蓄在香港買一層樓，倒不如投資外國樓，不但升值空間及租金回報高，所需成本亦遠較於香港投資低。

Dennis認為無論在哪裡投資，都應該要先做足功課，再找當地的「盲公竹」幫忙找租客、處理租務，甚至可以靠他們去擴展人脈，找可靠的地產經紀。

很多人問：「邊個國家先賺到錢？」，其實如果你不做功課、又不找銀行，即使該國家遍地黃金，你也有機會「中伏」。

他又指，香港人已比其他國籍的人擁有更多優勢，不但曾是英國殖民地，又是中國的城市，可以說「食晒兩邊」優勢。

不少跨國銀行在香港亦有分行，令港人在外國借錢更容易。

港人到海外置業時難以判斷單位的價值，Dennis就教大家「懶人方法」－做按揭。他認為如果銀行批出按揭，間接反映該樓盤價值與開價不會相差太遠，而且亦代表「爛尾」機會較細。

最後他提到在海外投資，記得要看租金回報及按揭息率是否平衝。以馬來西亞為例，一年的定期存款已有4厘，而租金回報率大多都超過4至6厘，加上以3千至4千完一呎已可以在當地買到很優越的位置，在香港絕對做不到這種條件。