【港人首置上車盤】揀樓前夕買家憂跌市 市建局認補價折扣及印花稅率仍待定

社會 07:30 2019/06/12

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煥然懿居周三開始揀樓。(資料圖片)

位於紅磡的首置上車盤煥然懿居,今日(12日)起開始揀樓。由於市建局指揀樓前,未能公布日後補價的最終折扣率及印花稅率,買家要到揀樓時才獲資料;管理費水平更要入伙前才公布。按揭方面,雖然按證公司提供保險,讓買家最高可承造9成按揭,然而買家是否獲高成數按揭,最終決定權或落在銀行手中。

有準買家批評揀樓安排混亂,難預首期資金,料雜費支出負擔重,有違首置助港人上車願景。有按揭業人士呼籲買家要小心留意印花稅計算方法,免招損失。

煥然懿居以市值62折發售。(資料圖片)

揀樓前夕 數以十萬元支出仍「無數計」

以市值62折發售的煥然懿居,今日會有80個申請人獲邀揀樓,首5天共有500個申請人獲邀選購單位。然而有準買家稱,除了已知項目的首期金額外,其他雜費細節仍未公布。80後準買家陳太擬造9成按揭買入2房單位。她指市建局仍未公布數以十萬元起跳的印花稅稅率、補地價最終折扣率,以及管理費水平等。

她稱自己資金不夠充裕,卻難預計首期及雜費實際支出,包括律師費、稅項及按證保費等。她指印花稅率很影響實際支出,揀樓單位的面積等因素,現在「無數計」令她和丈夫感到困擾,

話就話(心儀的)兩房單位賣580幾萬,不過首期豈止58萬,估計雜費至少要預30萬元,但現時慘在「無數得計」!

OL指政治動盪 揀樓意慾大減

從事文員的黃小姐,也屬首輪揀樓的一人申請,盼買入高層開放式單位。她指近日政治環境動盪,及未知首期實際支出下,揀樓意慾大減;她批評市建局明知有較多申請人的收入,較接近申請範圍的下限,資產也不多,然而大部分單位售價也高達400萬元以上,料自己的供款佔入息比率接近5成,未必可通過銀行壓力測試。倘她未能成功承造9成按揭,上車機會即告破滅,她也不敢於本周後期,貿然落訂一成買樓,憂變數太大,日後撻訂即損手爛腳。

事實上煥然懿居的銷售安排,跟房委會居屋不同,首置不設房委會或政府擔保,買家需通過銀行壓力測試才有機會借到高成數按揭。印花稅方面,由於項目屬資助出售房屋,或如居屋一樣稅率較低,未必跟私樓看齊。

雖然按證公司向首置盤提供保險安排,讓買家可申請承造最高9成按揭,不過多間銀行均未知悉有關安排。日後能否承造較高按揭,也取決於銀行壓力測試結果,以及信貸評級較佳,才有望獲銀行批出高成數按揭,付較低首期「上車」。

煥然懿居要過銀行壓測 九成按揭非必然

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,一般房委會於居屋揀樓時,當日才公布印花稅率;然而她指稅項或涉款龐大,建議買家揀樓時必須小心理解稅率及計算方式。她又稱買家要在臨時訂金以外,需預留部分資金應付雜費支出,包括律師費及稅項,有充分預算及負擔能力才考慮置業。

市建局發言人回應稱,首置單位的最新評估市值,根據6月最新的樓市狀況重新估算,以釐定實際折扣率,作日後計算補價。有關最終折扣率及印花稅率,將於個別買家選樓時提供。

管理費水平要到入伙前才確認

至於管理費水平,將按照大廈公共地方和設施的預算支出,及市面住宅項目再釐定,包括公用地方和設施的管理開支,確實款額將在入伙前落實。

紅磡煥然懿居,項目全盤共493伙,其中450伙用作首置盤銷售,單位實用面積介乎261至507平方呎,其中開放式及一房佔約八成。1月底收到2.08萬份申請表。450伙單位部分屬於連平台單位,整批價單定價由314.2萬至660.5萬元不等,實用呎價11,692至13,969元,定價最低單位屬於1座6樓C室,實用面積261平方呎,定價314.2萬,呎價12,038元;定價最貴單位則屬於2座36樓C室,面積507平方呎,定價660.5萬及呎價13,028元。

撰文 : 吳卓峰 經濟日報記者