【消委會】買樓按揭P按及H按利率可差9成 「呼吸plan」貴銀行按揭達3倍

社會 12:45 2021/09/15

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買樓按揭最低P按及H按利率可差9成,發展商按揭貴銀行按揭達3倍(程志遠攝)

本港樓價冠絕全球,買樓及車位或是不少港人遙不可及的夢想。消費者委員會比較18間銀行共78個按揭計劃,發現各計劃總利息支出可相差近一倍,以上月16日的相關利率計算,一個售價800萬的單位,按揭年期為25年為例,同日最高及最低P按利率的總利息支出可相差20%達逾55萬;若比較同日最低P按(2.5%)及H按利率(1.36%) ,則可差近1倍(92%)。

以今年8月16日的相關利率計算,14個P按的實際利率介乎2.5厘至2.95厘(按揭利率 基準介乎P-3厘至 P-2.3厘);H按的實際利率介乎1.36厘至1.71厘(按揭利率基準介乎H+1.3厘至H+1.65厘)。

以一個售價800萬的單位,按揭年期為25年為例,假設全期按揭利率不變, 同日最高及最低P按利率的總利息支出分別為332萬元及276萬元,可相差20%。而最高及最低H按利率的總利息支出分別為183萬及144萬元,可相差27%;若比較同日最低P按及H按利率 ,則可差近1倍(92%)。

樓花按揭計劃方面,為盡早套現流動資金,發展商會為選擇即供期付款的買家提供較多折扣優惠, 惟消委會指,買家需留意由於按揭保險計劃並不適用於樓價600萬以上及選擇即供期付款的樓花,貸款額會因按揭成數較低而大減,買家變相須預備更多資金以應付首期。

以一個售價約1,077萬的單位為例,銀行只可提供60%按揭成數, 選擇即供期付款 的首期(約432萬)較選擇建築期付款 (約195萬)需多付約1.2倍(約237萬)。

另一方面,建築期付款計劃的買家可享的折扣一般較少,而買家亦只可待樓宇落成後才能申請按揭,若在購買樓花後至樓宇落成期間樓價下跌,銀行或會估價不足(即估價較買家須付的樓價低),買家有機會因此須準備額外資金以支付首期。

至於發展商按揭,俗稱「呼吸plan」,按揭成數一般可高達80%至90%,借款人貸款時或無須進行壓力測試,並提供特別的供款安排,例如首數年只供利息,或首數年利息特低。這些計劃的入場門檻雖然較低,但隨後的按揭利率會大增,亦普遍較一般銀行的按揭利率為高。

有發展商按揭可讓買家以較低的兩成首期購買一個逾1,300萬的單位,但由於貸款額較大 ,加上按揭利率較銀行按揭利率高0.75%(首3年)及1.5倍(其後22年),導致最終的總利息開支,較銀行按揭高達3倍超過600萬。

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記者:鄧凱文