【海外物業】消委會5年間接261宗境外物業銷售投訴 6成屬非持牌代理平均涉款逾36萬

社會 11:15 2021/10/28

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消委會近5年接261宗境外物業銷售投訴,平均涉36.8萬,促所有售境外物業從業員須領牌。(陳永康攝)

移民潮帶動港人境外置業需求,消委會近5年共接獲261宗相關投訴,當中6成個案涉及非持牌代理,苦主平均損失36.8萬元,涉及最多金額為87萬元,單是本年首8個月接獲投訴宗數已是去年整年近倍。消委會促所有從事銷售香港境外一手住宅物業的地產代理及營業員領牌,及設留位費至少7天冷靜期。

自1998年底起,如地產代理或營業員只純粹處理境外物業,並在所有文件及廣告上列明其本人並無處理位於香港任何物業的牌照,就可根據《地產代理(豁免領牌)令》豁免向地監局領牌;相反,持牌地產代理或營業員在推廣銷售境外未建成物業時,必須對相關發展商及其項目進行盡職審查,提供書面法律意見和相關銷售文件,並規管其廣告及宣傳的內容,違者將受到紀律處分。

消委會接獲有關境外物業銷售的投訴個案按年不斷上升,自2017年至今年8月共接獲261宗,單是今年首8個月已接獲106宗,為去年整年接獲56宗上升近倍。261宗個案中,消費者平均損失36.8萬元,涉案物業平均價值約180萬,9成投訴個案涉及地產代理,當中63%涉及非持牌代理,投訴類型包括錯誤或失實陳述,如錯誤地址、高估樓價致無法取得所需的按揭貸款、就退還已支付的留位費機制的細節含誤導性遺漏、以不切實際的高租金回報作利誘,及項目延誤或爛尾。

消委會總幹事黃鳳嫺透露,261宗個案成功調停率只有45%,較一般調停率67%為低,受阻礙因素包括難以找到相關地產經紀、遲遲未有回覆等;消委會主席林定國亦指,反映購買海外物業「一出咗事就好難搞」,因境外物業涉及海外發展商,難以用有效方式彌補損失:「如有個泰國樓盤爛尾,(發展商)都執埋粒,告都未必拎得番錢」

消委會另有於去年11月至12月間,收集約1,300則有關發展商或地產代理的境外物業銷售廣告作分析,發現廣告內容含糊和具誤導性,如聲稱海外置業為移民捷徑,亦有以提供不同的禮品、禮遇,甚至以免息分期貸款來利誘買家,不少商戶標榜租金保證或不切實際的高租金回報為餌誘,然而其中一些項目可能屬集體投資計劃,如事先沒有取得證監會授權或認可,銷售這些產品有機會觸犯《證券及期貨條例》。

消委會亦有派員以神秘顧客的方式,親身走訪20個商戶合共36個境外樓盤,發現非持牌營業員所提供的資訊經已過時,甚至誤述;其中2次親身走訪過程中,營業員僅提供日文小冊子及宣傳單張,更聲稱儘管不懂日語,仍然能靠自身專業經驗及猜測文中含義來進行日本物業買賣。

林定國強調,購買海外物業高風險且複雜,單憑公眾教育並不足夠,故提出5大建議,包括所有從事銷售香港境外一手住宅物業的地產代理必須領牌,並須負上就銷售資料盡職審查,及不能於廣告提供誇張失實資訊等法定責任、地產代理須向準買家提供4份重要文件,如盡職審查報告,令消費者更充分了解;就留位費引入不少於7日冷靜期;及最終強制所有境外一手樓銷售須由持牌地產代理進行。黃鳳嫺認為落實相關建議亦有助提高整體行業質素:

第一要領牌,第二是要找靚盤,因為他們都不想出錯,否則賠客都賠死,文件上私要求對他們來說都是成本,故當他們選取一些合作伙伴、項目銷售時,其嚴謹度會間接提升,令整體業界質素都能有提升。

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記者:鄧凱文