【上車難】都大研究指疫情下二手未補價居屋跌價一成 會否再平睇兩大因素

社會 17:23 2022/07/11

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最新分析發現,二手未補地價居屋樓價與私樓走勢分歧。(資料圖片)

香港都會大學持續分析未補地價居屋樓價,最新分析發現,二手未補地價居屋樓價與私樓走勢分歧,由2020年至今年5月,前者價格下跌近10%;後者價格上升0.5%至2.7%。學者分析,二手居屋價格未來價格受疫情和加息兩大因素影響;又指居屋價格上升,代表市民資產增值,反映置業階梯有效,政府無需進一步規管。

為反映未補地價居屋的樓價走勢,香港都會大學編製「都會居屋價格指數(前稱居屋公開價格指數)」,反映居屋第二市場、即未補地價居屋的樓價走勢。

有份研究的都大人文社會科學院助理教授馬耀宗指,團隊分析了2020年1月至今年5月的數據,對比中原城市指數,發現二手未補地價居屋價格下跌了9.8%;私人樓宇價格則上升了0.5%至2.8%。

馬耀宗分析指,都會居屋價格指數下跌原因有三,包括

一是過往十年的居屋升幅較大,變相令實際折讓減少,適逢整體樓市走勢放緩,令市場對流動性較低的居屋第二市場興趣減少。

二是近年一手新居屋的折扣率高,令居屋第二市場價格相對昂貴。同時,一手新居屋供應量上升,令綠表和白表人士對居屋第二市場持觀望態度。

三是經濟環境因素影響,疫情對基層及中層家庭收入影響較大,減低居屋第二市場潛在買家的入市意欲。

被問及指數未來變動趨勢,馬耀宗分析指,現時受居屋所用的P按(最優惠利率按揭),仍未如H按(銀行同業拆息按揭)隨美國大幅加息,一旦日後追回加幅,或影響二手未補地價居屋交投。

另外,如疫情影響家庭入息中位數和供款能力,亦會影響一手居屋折購率,從而影響二手市場交投。

被問及近年政府打擊「炒賣」居屋,馬耀宗認為,居屋價格上升,代表市民資產增值,讓其有能力於私樓置業,是房屋階梯的一部分。他續指,政府收緊禁售期後,現行規管已足夠,無需要進一步收緊。

都會居屋價格指數以2013年1月為100點基準點,2022年5月報193.26點,較對上一個月的194.24點,按月跌0.5%。

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記者:陳梓蔚