【管理費】消委會建議放寬修改大廈公契機制　75%業權同意便可修訂

• 消委會建議發展商在銷售一手私人住宅物業時闡述業權份數之計算及分攤基準，透過企業良好操守以滿足消費者的知情權。
• 上述信息應在售樓書中重點展示，而詳細資料可上載至發展項目的網站，並在售樓書內列明該網站的連結。
• 另外，為方便消費者參考，發展商應以表格形式在售樓書展示不同類別的開支項目。當業權份數與管理份數的分配不相同時，發展商也應作出明確說明。

• 消委會建議物監局可考慮透過收集本港管理費資料以設立相關資料庫，做法可參考機電工程署及強制性公積金計劃管理局類似的平台
• 為確保達到預期作用，資料庫應按樓齡、單位數量、位置、提供的設施和服務、園藝面積、僱用的物業管理人員數量等重要信息作整合公布
• 在發布時應將敏感資料，例如物管公司及樓宇的名稱匿名化，以釋除有關市場競爭的疑慮

• 建議放寬現行修改大廈公契條款的機制， 容許在大多數業主同意的情況下可修改公契的條款（不包括關於業權份數的條款）
• 消委會建議參考《公司條例》做法，建議以75%的業權份數作為修改公契條款的大多數決議的參考門檻
• 為免機制被濫用及保護少數持反對意見的業主利益，修改公契的機制應主要針對10年樓齡或以上的物業，並設有嚴格的執行程序及上訴機制

參考內地和澳洲維多利亞州採取的措施，消委會建議在《一手住宅物業銷售條例》及／或公契指引中引入以下條文：

• 在售樓書披露發展商與公契經理人的關係。若公契經理人在當時尚未獲委任， 售樓書應清楚顯示將來作出相關披露的時間及方式
• 在選擇物管公司或其他服務供應商時，須披露他們與擁有30%或更多業權 份數的大業主或任何管理委員會委員之間的關係
• 當出現利益衝突情況時，發展商、擁有 30% 或更多業權份數的大業主，以 及任何管理委員會委員應作出利益申報。在適當的情況下，他／她應退出會 議並就有關項目放棄投票權
• 首位公契經理人任期後，應採用招標方式招聘下一任物管公司；招聘其他服 務供應商時亦應因應項目規模和服務性質的重要性，以招標方式進行。

建議以循序漸進的方式加強業主對物業管理事宜的參與：

• 在完成物業交易後，可透過不同渠道派發預先製作的「業主資料包」給每位業主，以介紹成為業主的權利和義務
• 當業主入伙時，應盡快讓他們認識物業的管理事宜，例如通過物管公司舉辦的歡迎聚會或定期工作坊
• 民政事務總署可考慮開發互動學習工具包或定期舉辦有關物業管理和監管要求的工作坊
• 物管公司可增加使用社交媒體和網頁去加強與業主的相互溝通
• 長遠而言，探索引入線上業主大會的可行性

• 消委會呼籲檢討物管公司必須召開第一次業主會議的期限
• 目前， 公契指引規定公契經理人自公契日期起9個月內需召開第一次業主大會。
• 消委會建議，一旦住宅業主合共持有超過50%的業權份數，就應立即召開第一次業主大會，促成法團早日成立
• 民政事務總署可考慮推出嘉許計劃，以表揚管理委員會或管理委員會個別委員在推廣良好物業管理方面的努力和成就
• 當局可能需要檢視根據《建築物管理條例》支付給管理委員會特定委員的最高津貼額

• 消委會建議，設立一個工程基金，及製定一個10年的維修保養計劃，並立法規定全體業主須定期和合理地供款，而其所支付的基金供款不可轉讓，從而避免因需一次過繳付大筆費用所造成的經濟壓力。

供款數額可以根據以下方式去釐訂：

• 由獨立專業人員編制的維修預算
• 相當於物業管理費每年預算的一定比例的數額
• 混合模式，由發展商支付種子基金，加上相當於2個月管理費的業主注資，然後再由業主每月供款
• 沿用物管公司或業主立案法團現行編制預算的做法

消委會建議新購置的一手物業業主應於第二年起開始向基金供款，樓齡在 10 年或以下的樓宇應設立儲備金，並按樓宇狀況及保養需要來決定供款數額。