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日本買樓 60萬港元「 上車」 

14:49 2014/11/14
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日圓近兩年持續下跌,不少香港投資者都看中了日本樓市,尤其是日本樓入場費不高,一個約200平方呎的單位平均約60萬港元便可入市,而且租金回報率普遍達6厘或以上,比香港住宅租金回報率高一倍,吸引不少香港投資者「隔山買樓」,放租投資。

200平方呎賣60萬元

近期日圓兌港元跌破68算,以一個800萬日圓的單位為例,今年暑假76算值60萬港元,現時只需要54萬港元有交易,便宜了約一成。日本地產中介JP Housing董事總經理李翰斌近日身在日本帶客睇樓,他接受電話訪問時表示,近日該行接獲的查詢上升約一倍,主要是已經買入日本樓的客人,見日圓下跌打算「再下一城」。

李翰斌經營了日本房地產中介3年,他說港人從去年3月日圓下跌起,開始留意日本樓市,該行去年初每月促成約30宗成交。現時每月則增至80宗,涉及金額約8億日圓(折合5400萬港元)。他見證香港投資者對日本樓的熱情日漸升溫,除了在港從事日本樓中介的公司愈開愈多,他自己公司亦由1個辦事處變成4間,現時有30名員工。「不少客人買過日本物業後,又再買兩三個」,市場愈做愈大。

該公司七成成交個案都在東京,以實用面積100至200平方呎的「One room(小套房)」最受香港投資者歡迎,因入場費僅50萬至60萬港元,近日圓匯貶值大約再便宜了數萬港元。

持貨5年避資產增值稅

李翰斌除了經營中介服務,手上亦持有10個日本物業,「不要以為有10個物業很多,其實加埋只夠在香港買一個單位。」10個單位其實合共約650萬港元,如其中一個在池袋平和台兩層高的物業(共6個單位)連地權,一共2,900萬日圓,折合僅約195萬港元。日本加碼推行量化寬鬆,他對日本樓市很有信心,認為日本樓價在2020年東京奧運前可繼續上升。今年日本樓價已較去年上升10%,但亦令租金回報率下降了1厘至2厘。

不過,即使樓價上升,他也不主張短炒,因買樓的律師費、稅項等約佔樓價一成,加上日本賣樓需付資產增值稅,持有5年內賣出為利潤的30%,5年後則為15%,故他建議最好持有物業5年。

日圓持續貶值,香港投資者最擔心收到的租金,兌回港元會貶值。李翰斌說可留待較佳匯價才兌換港元,也可以保留日圓投資下一個單位,或到日本旅遊使用。

日本包租公雜費多

購買日本樓需留意,日本的法制與香港不同,雜費及稅項也相當多。

若日圓持續貶值,將來賣出套現便會蒙受匯價損失。只放租不賣出的話,亦要留意管理雜費及多種稅項。每月管理費由3,000至7,000日圓不等(約200至470港元),此外,還要繳交物業的維修基金(修繕積立金)。稅項方面包括每年的固定資產稅及都巿計劃稅,金額一般政府估值的4%。另外,港人要做日本包租公,當然不能每月飛到日本收租,委託當地中介收租及打理,代管費一般為月租的5.4%(已包括消費稅)。

此外,居日15年的香港移民Samantha提醒港人,留意港日兩地的租賃文化不同,日本法例較保障租客,加租需事先與租客協商並取得其同意。約滿後要求租客搬走亦需合理理由,如收回單位自用,否則租客有權繼續租住。

日樓盤介紹

東京都新宿區西新宿5-21-10

落成日期:1985年3月

售價:1,050萬日圓(約71萬港元)

月租:63,000日圓

代管費:3,402日圓(月租5.4%)

管理費:3,510日圓

修繕積立金:390日圓

淨回報:6.37%

 

東京都豊島區南大塚1-39-6

落成日期:1983年2月

售價:790萬日圓(約53萬港元)

月租:60,000日圓

代管費:3,240日圓(月租5.4%)

管理費:6,000日圓

修繕積立金:4,000日圓

淨回報:7.10%

 

東京都目黑區洗足2-18-3

落成日期:1984年8月

售價:800萬日圓(約54萬港元)

月租:59,000日圓

代管費:3,186日圓(月租5.4%)

管理費:7,000日圓

修繕積立金:3,500日圓

淨回報:6.80%

 

東京都港區南青山7-4-15

落成日期:1984年10月

售價950萬日圓(約64萬港元)

月租:70,000日圓

代管費:3,780日圓(月租5.4%)

管理費:7,200日圓

修繕積立金:4,000日圓

淨回報:6.95% 

註:淨回報已扣除雜費,但未包括每年的稅項

資料來源:JP Housing

相片來源:法新社及JP Housing

原文刊於i-Money (收費閲讀),原題為「食玩買投資全攻略 8大抵買日產 」

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