日本買樓 60萬港元「 上車」　

日圓近兩年持續下跌，不少香港投資者都看中了日本樓市，尤其是日本樓入場費不高，一個約200平方呎的單位平均約60萬港元便可入市，而且租金回報率普遍達6厘或以上，比香港住宅租金回報率高一倍，吸引不少香港投資者「隔山買樓」，放租投資。

200平方呎賣60萬元

近期日圓兌港元跌破68算，以一個800萬日圓的單位為例，今年暑假76算值60萬港元，現時只需要54萬港元有交易，便宜了約一成。日本地產中介JP Housing董事總經理李翰斌近日身在日本帶客睇樓，他接受電話訪問時表示，近日該行接獲的查詢上升約一倍，主要是已經買入日本樓的客人，見日圓下跌打算「再下一城」。

李翰斌經營了日本房地產中介3年，他說港人從去年3月日圓下跌起，開始留意日本樓市，該行去年初每月促成約30宗成交。現時每月則增至80宗，涉及金額約8億日圓（折合5400萬港元）。他見證香港投資者對日本樓的熱情日漸升溫，除了在港從事日本樓中介的公司愈開愈多，他自己公司亦由1個辦事處變成4間，現時有30名員工。「不少客人買過日本物業後，又再買兩三個」，市場愈做愈大。

該公司七成成交個案都在東京，以實用面積100至200平方呎的「One room（小套房）」最受香港投資者歡迎，因入場費僅50萬至60萬港元，近日圓匯貶值大約再便宜了數萬港元。

持貨5年避資產增值稅

李翰斌除了經營中介服務，手上亦持有10個日本物業，「不要以為有10個物業很多，其實加埋只夠在香港買一個單位。」10個單位其實合共約650萬港元，如其中一個在池袋平和台兩層高的物業（共6個單位）連地權，一共2,900萬日圓，折合僅約195萬港元。日本加碼推行量化寬鬆，他對日本樓市很有信心，認為日本樓價在2020年東京奧運前可繼續上升。今年日本樓價已較去年上升10%，但亦令租金回報率下降了1厘至2厘。

不過，即使樓價上升，他也不主張短炒，因買樓的律師費、稅項等約佔樓價一成，加上日本賣樓需付資產增值稅，持有5年內賣出為利潤的30%，5年後則為15%，故他建議最好持有物業5年。

日圓持續貶值，香港投資者最擔心收到的租金，兌回港元會貶值。李翰斌說可留待較佳匯價才兌換港元，也可以保留日圓投資下一個單位，或到日本旅遊使用。

日本包租公雜費多

購買日本樓需留意，日本的法制與香港不同，雜費及稅項也相當多。

若日圓持續貶值，將來賣出套現便會蒙受匯價損失。只放租不賣出的話，亦要留意管理雜費及多種稅項。每月管理費由3,000至7,000日圓不等（約200至470港元），此外，還要繳交物業的維修基金（修繕積立金）。稅項方面包括每年的固定資產稅及都巿計劃稅，金額一般政府估值的4%。另外，港人要做日本包租公，當然不能每月飛到日本收租，委託當地中介收租及打理，代管費一般為月租的5.4%（已包括消費稅）。

此外，居日15年的香港移民Samantha提醒港人，留意港日兩地的租賃文化不同，日本法例較保障租客，加租需事先與租客協商並取得其同意。約滿後要求租客搬走亦需合理理由，如收回單位自用，否則租客有權繼續租住。

日樓盤介紹

東京都新宿區西新宿5-21-10

落成日期：1985年3月

售價：1,050萬日圓（約71萬港元）

月租：63,000日圓

代管費：3,402日圓（月租5.4%）

管理費：3,510日圓

修繕積立金：390日圓

淨回報：6.37%

 

東京都豊島區南大塚1-39-6

落成日期：1983年2月

售價：790萬日圓（約53萬港元）

月租：60,000日圓

代管費：3,240日圓（月租5.4%）

管理費：6,000日圓

修繕積立金：4,000日圓

淨回報：7.10%

 

東京都目黑區洗足2-18-3

落成日期：1984年8月

售價：800萬日圓（約54萬港元）

月租：59,000日圓

代管費：3,186日圓（月租5.4%）

管理費：7,000日圓

修繕積立金：3,500日圓

淨回報：6.80%

 

東京都港區南青山7-4-15

落成日期：1984年10月

售價950萬日圓（約64萬港元）

月租：70,000日圓

代管費：3,780日圓（月租5.4%）

管理費：7,200日圓

修繕積立金：4,000日圓

淨回報：6.95% 

註：淨回報已扣除雜費，但未包括每年的稅項

資料來源：JP Housing

相片來源：法新社及JP Housing

原文刊於i-Money （收費閲讀），原題為「食玩買投資全攻略 8大抵買日產 」

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