新居屋換樓難的三個原因

房委會為滿足「上車」需求，下月底發售的新居屋，大部分面積400多平方呎，樓價最平187.4萬元，勢吸引買家申請。學者則建議，買家不要着眼於「上車」，要考慮到綠表居屋流通率低、資產增值少，買家未來要套現換樓有難度。

日後換私樓 首期難負擔

綠表居屋銀碼細，買家平價入市，日後沽樓後，資產增值金額，隨時連換樓首期亦負擔不起。參考近日市場上二手綠表居屋成交，如天水圍天富苑面積506平方呎的兩房戶，2001年以68.6萬元（未補地價）入市，再以179萬元沽出，帳面賺110.4萬元。但以首期3成計算，該筆資金只可負擔樓價368萬元物業，難換入同區私樓嘉湖山莊、市值400萬元的3房單位。

▲ 綠表居屋換樓個案。

綠表居屋單位客源少

除資產增值外，綠表居屋細單位客源較輸蝕。目前綠表客主要分兩批，分別以公屋綠表客、以及白居二買家。代理指，公屋綠表客入市，以改善居住空間為先決條件，大多會只主攻3房單位。至於白居二買家，目前已很少，加上施政報告稱未來10年平均每年會提供約8,000個居屋單位供應作目標，料白居二買家會轉投一手居屋市場。

▲ 居屋上車易，但換樓難。

居屋流通率較私樓低

居屋業主難換樓，可從過去流通率上看到。有新居屋供應的4個區域，主要居屋已補地價及綠表單位本年流通率，由0.3%（青宏苑）至1.5%（天富苑）不等，較同區私樓4.3%至5.6%低。但要注意數字已受白居二帶動，新居屋搶客下，料未來流通率會更低。

▲ 居屋與私樓流通率對比。

學者：不要着眼於「上車」

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，新居屋的買家，入市前要考慮未來的住屋需要，不要着眼於「上車」，綠表業主已利用以折扣價上車，供樓負擔較私樓輕，業主可趁這段時間，去累積財富，準備日後換樓資金。

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