關焯照：利好樓市因素漸現微妙變化

樓市幾時跌？是否可等到買樓好時機？冠域商業及經濟研究中心主任關焯照本周二在《經濟日報》發表文章，指樓市利好因素已有變化，又指聯儲局已具備不俗的條件去啟動加息周期，提醒入市要審慎。

全文如下：

中原地產於上周五公布本地二手樓價指數為131.61，再創歷史新高，較今年5月中政府放寬雙倍印花稅的換樓期限時的二手樓價指數高出一成。

假若政府不作出放寬的決定，刺激市民買樓意慾，香港樓價能否升至如此昂貴水平，實在難料。

私樓落成增 未來年均2萬

當然，事後孔明是很容易的，但政府在制定重要政策時，未能準確衡量市民的反應，隨時可以好事變壞事。這次放寬雙倍印花稅換樓期，的確是一個慘痛的教訓。惟樓價不可能長升長有，尤其是當樓價遠遠脫離一般市民負擔能力的時候，市民入市買樓便需要三思。

不經不覺，樓價已輾轉升了6年時間，但最近幾季，利好樓市的因素已漸漸出現微妙的變化。

首先，在過去7年（2007年至2013年），每年的平均新樓落成量低至9,666個單位，遠低於實際需求。但從今年開始，情況已有改善；今年首10個月的私人住宅單位落成量已達12,293個，而今年預計落成量則高達17,614個，創下自2004年後新高，在未來3至4年，政府估計私人住宅單位的落成量更高達74,000個，即是大約平均每年有接近20,000個單位落成，對解決樓市的供不應求難題，相信會有很大幫助。

▲ 未來每年有接近2萬個單位落成，幫助解決樓市問題。(相片來源;經濟日報)

一手續增 發展商顯審慎

最近，筆者從美聯物業獲得由2005年至今年第三季的一、二手樓價差距資料，發現由上年第三季開始，一手樓價大幅高於二手樓價的情況已不復再。今年第二季更出現一手樓價低於二手樓價，反映地產商去貨意慾高漲。而在未來新樓落成量不斷增加的影響下，地產商對樓市的前景也變得非常審慎。

第二個利好樓市因素：超低息環境，有可能於明年出現改變。在過去6年，美國將息率壓至接近零水平。由於香港採用聯繫滙率制度，本地利率也被迫跟隨。但近幾季的美國經濟復甦速度和持續性明顯改善，筆者認為聯儲局已具備不俗的條件去啟動加息周期。

為甚麼筆者有以上的見解？答案可從過去4次聯儲局議息後，公布的各理事對明年聯邦基金利息的預測，便可得到啟示。

▲ (相片來源：經濟日報)

6成儲局理事 有加息傾向

表一列出最近4次聯儲局議息後公布理事對2015年的息口預測範圍百分比。例如，在2014年第3季公布的息口預測，選擇「0至0.5%」和「大於0.5至1%」兩個區間的理事均佔總數百分十七點六（17.6%）。而選擇兩個更高區間即「大於1至1.5%」和「大於1.5至2%」的更同時升至29.4%，即是有接近6成理事預測明年的聯邦基金利率將處於「大於1至2%」。這現象是在最近4次公布息率預測首次出現的。

如果我們計算理事們預測息口的中位數，最近一次的中位數已升至1.375%，高於今年第二季的1.125%。這結果正好證明大部分聯儲局理事已有加息的傾向。

筆者喜歡鑑古知今。根據聯儲局最近3次啟動加息周期的時候，美國失業率均處於6.3%或以上，高於現時的5.8%。另外，將過去3次失業率和自然失業率（Natural Rate of Unemployment）作比較，兩個失業數據的差距起碼是1%，但現時失業率只是略高於自然失業率0.3%，從以上兩個結果，美國的就業狀況已大幅改善，加息條件已十分充足。

聯儲局在今年5月推出一個名為「勞動市場狀況指數」（Labor Market Conditions Index，簡稱LMCI）。LMCI由19個勞動市場數據所組成，目的是用多角度來評核勞動市場的現況。根據4位聯儲局經濟學者的研究報告（題為「Assessing the Change in Labor Market Conditions」），LMCI是隨着美國的經濟周期上落，在衰退期或擴張期通常出現負值或正值。從表二，讀者可以看到在最近3次聯儲局開始加息時，LMCI均處於正值（1.2至1.7）。但現在的LMCI更高達2.9，即使聯儲局即時加息也不會有太大的爭議。

▲ (相片來源：經濟日報)

就業改善 油價跌更利經濟

在上周日，諾貝爾經濟學獎得主克魯明（Paul Krugman）表示，美國通脹未達標，經濟大國歐元區和中國經濟表現不佳，所以他相信聯儲局在明年不太可能加聯邦基金利率。

筆者對克魯明的分析不大同意。雖然歐元區和中國兩大經濟體的經濟增長正在放緩，這對環球需求產生負面影響，而原油價格在最近一兩月急挫至50多美元正好反映這憂慮。但原油價格大跌也有其正面作用。首先，其他商品價也被原油價格下跌拖低，驅使生產成本下降，有利環球經濟的中長遠發展。而原油價格下跌會推低汽油價，這可視為「減稅」。對以消費為主的美國經濟，何嘗不是一件好事呢！

最後，筆者要指出聯儲局不斷延遲加息時間可能弊多於利。因為不正常的過低息口延續太久始終會引發資產泡沫。以現時絕不便宜的美股估值，你會否相信富有實戰經驗的聯儲局第一、二位揸FIT人，耶倫（Janet Yellen）和費希爾（Stanley Fischer），不會有戒心嗎？他們肯定不希望美股成為下一個黑天鵝！

原文刊於《經濟日報》。