蘇民峰羊年預測 ： 樓市逆轉　股市先升後跌

▲ 羊年樓價若持續不跌，蘇師傅怕香港會陷入像台灣「乾升」十多年的局面。

堪輿學家蘇民峰去年估計樓價會下跌三成至四成，但現實是不跌反升，中原城市領先指數（CCL）更升破歷史高位。

對於樓市癲價，師傅都大跌眼鏡，而羊年樓市預測，他仍然相信樓價逆轉的機會較大，而且一跌就跌幾年，

升咗咁耐，始終要跌一次，其實豪宅價都已經回落，我都正放售部分單位，但暫只賣出柯士甸道同學會單位。

其餘放售物業包括山頂單位及中環伊利近街一舖位，若全部成功放售，他的現金比例將由約7%增加至25%。

現金三分一持人民幣

他認為如果來年樓價繼續升，他會放棄香港樓市，因為已經全無投資價值，甚至會陷入台灣般的「乾升」局面，

台灣樓升了15年以上，全部都唔啱價，租金回報又支持不到，如果香港今年唔跌，就有排唔使買樓啦。

香港現時租金回報約3厘，跟人民幣定期利息差不多，不嫌麻煩到內地造定存更有6厘至7厘息，相較物業放租的成本和風險，買人民幣更具投資價值，

我現時股樓其實都唔睇，一味留意邊度買人仔息高，滙率跌到8算以上就買。

他認為人民幣較英鎊、歐元穩陣，兌換上限解除後則更加方便，現時他約三分一現金為人民幣。

堅尼地城近海有潛力

去年初，蘇師傅已表明樓價不跌就不再投資樓市，但轉頭4月有傳媒報道他以3,000萬元買入堅道一舖位。

記者問他為甚麼反口，他便說因為該舖位跟自己另一舖位相連，可產生協同效應，機會難得，

兩個舖位現在一個租8.6萬元，一個租6.5萬元，加埋先15萬元，如果打通之後舖位有2,000多呎，對面環球大廈相約單位月租26萬元，所以長遠價值很高。

蘇師傅熟悉中環舖位市道，現時便持有5個物業，包括3個在堅道、1個在些利街、1個在伊利近街，他認為除了伊利近街，堅道將是另一具投資價值地區，因此落重注，而伊利近街或者已差不多到頂，他才打算放售套現，轉而買人民幣賺息。

對於港鐵西港島綫通車，西環是否有投資價值？

其實無咩潛力，10年前我就叫人買西環，但現時都炒起哂，除非有實力的投資者，可持貨5至10年，否則唔會咁快就旺。

他說，若真的想投資，堅尼地城近海的酒吧區有些許潛力，將來或者可打造成東Soho區。

日本樓賺價蝕滙率

蘇師傅鍾情日本旅行，但投資日本樓他卻耍手擰頭，隨時賺價輸滙率。

2010年，他以9,000萬日圓（當年約765萬港元）買入二世古Vale酒店單位，現時升值至1.3億日圓（約858萬港元），但扣除近年滙價下跌，實際沒多賺錢，只有租金約3厘至4厘回報，

日本樓就算升，滙價都賺唔返，我手上千幾萬日圓都仲未兌換港紙，我都仲蝕緊，之後可能繼續跌。

以師傅對日本社會的觀察，他認為日本經濟想起死回生有點困難，除了樓價仍差高峰一截，日本人不懂變通都是致命傷，例如他有位港人朋友到日本開高級洗衣店，香港洗一件T恤都過百元，但到日本卻要跟隨當地洗衣平價的習慣，

日本人咁多年都無改變，聰明人只是一小撮人，日年輕人想發圍根本仲難過香港，因為他們習慣被帶領，如果日本經濟要翻身，可能要整個制度推倒重來。

大市先升後跌 屬水股博彈

蘇師傅一直根據五行盛衰來投資股票，過往戰績不錯，但只會以小部分資金投資，往往亦只買龍頭股，現時他持有的股票只佔個人資產3%。

過去的馬年他推算屬火板塊最旺，即電訊、石油股，因此去年初買入中國移動（00941）、中國石油（00857）及中國海洋石油（00883）。

中移動升勢顯著，升幅達五成，中石油及中海油卻由去年9月高位回落，全年升幅約一成。師傅後悔9月時因貪股息，而沒有高位沽出兩隻石油股，否則賺得更多。

恒指波動恐見20000點

2015羊年為單數年，大市預測為先升後跌，由於羊年屬水火互換年，市況恐較為波動，恒指或會下跌至2010年20000至21000點水平，蘇師傅建議投資者小心為上，獲利便要先行離場。

大旺板塊方面，五行排名跟去年相若，屬火、屬木、屬土仍排頭三位，因此表現或跟之前差不多，惟有去年包尾的屬水股，即銀行、保險、賭博股，升上第四，代表這類股份於羊年投資價值較高，而屬金則排第五。

濠賭銀行保險股可吼

濠賭股去年表現極差，全年由頭跌到尾，蘇師傅馬年已提醒投資者要避免買入，例如銀河娛樂（00027），由去年2月高位78.25元，跌至今年初37元，及至近期才重上40元以上，周四（5日）收報40.15元；金沙中國（01928）亦由去年3月66.3元高位，跌至周四收報37.2元。

而今年師傅認為屬水或者會從低位反彈，值傅率較高。

另外，同樣屬水的保險股，中國人壽（02628）及中國平安（02318），自去年底大升，前者升幅達三成多，後者更達四成；而銀行股如恒生銀行（00011）今年1月至今亦已錄得逾一成升幅。

羊年大旺板塊排名

1. 屬火股
電訊、科網、石油、媒礦
馬年排位：1

2. 屬木股
紙業、文字媒體、成衣、家具
馬年排位：2

3. 屬土股
建築、基建、石材、陶瓷
馬年排位：3

4. 屬水股
銀行、保險、賭博、航運
馬年排位：5

5. 屬金股
黃金、金屬、機械、鋼材
馬年排位：4

原文刊於《iMoney智富雜誌》381期（收費閲讀），標題經TOPick 修改，原題為「專訪堪輿學家蘇民峰
羊年經濟大轉折」

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