澳元貶值 到澳洲置業你要知5件事

City 18:29 2015/05/14

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悉尼市中心是熱門置業區域,當地房屋空置率長期在2%以下。(相片來源:iMoney 智富雜誌)

在悉尼和當地人談買樓,你會覺得他鄉遇上故知。有人埋怨政府早年對置業問題「乜都唔做」,樓價搶高政府才醒覺要增加供應,重視落實十年建屋目標;有人眼光光看著樓價每年升一、兩成,對自己猶疑不決後悔不及;你甚至可以找到熟悉的「中港矛盾」,大量內地客到當地置業投資,令本已熾熱的樓市火上加油,在這個以包容多元見稱的移民國引起熱議。

樓價屢創新高令當地人對置業望而卻步,甚至憂慮有泡沫出現,但過去一年澳元兌港元滙率跌近兩成,社會氣氛轉差,卻加劇了一班港人買澳洲樓的熱潮,直言買樓就是為日後移民作準備。

《iMoney智富雜誌》到悉尼訪問中港兩地買家,深入了解當地最新樓市情況。

港移民買樓 2年升三成

在悉尼定居逾20年的香港移民Barnabas,兩年前在華人熱門聚居地區Chatswood,買了一間兩房約900平方呎的公寓(Apartment)作安樂窩。

香港移民Barnabas 指悉尼本地居民,已出現置業困難問題。(相片來源:iMoney 智富雜誌)

當時「只需」約90萬澳元(約547萬港元)就買到的單位,兩年間已經升值至120萬澳元(約745萬港元)。

這類帳面財富,Barnabas形容是兩城一面:

悉尼其實同香港好似,這幾年樓價愈來愈高,每年都升一成、兩成。好多悉尼人買唔到樓,依家望番都後悔,點解唔早幾年,在樓價未搶貴前快點買樓。

悉尼過去兩年樓價升幅,幾乎是同期薪金升幅的5倍。Barnabas一直和家人同住,幾年前他和同事成立中介公司,為銀行找房屋貸款生意,才擺脫到當上班一族。

他的澳洲客人都有一個疑問:

100萬澳元在悉尼傳統是用家同投資用途的分界綫,貴過100萬算係豪宅,但內地客人唔覺得係咩,我有客5年前起開始買樓,買下買下就6、7間。

人口增長供應失衡

去年中國人豪擲124億澳元(約753億港元)投資澳洲一手樓,金額比過去最大買家美國還多出逾一倍。

13年前已到悉尼留學的內地移民Jeff坦言,聽到這番說話時,心裏多少也有點介懷。他認為公道點來看,近10年悉尼人口增長過急,才是令房屋問題失衝的原因。

2006年悉尼人口就420萬人,明年估計就超過500萬人,但過去10年悉尼批建單位卻只有約17萬個,供不應求,樓價怎可跟以前比。

內地移民Jeff 指,內地人搶高樓價說法並不公道,主因是房屋供不應求。(相片來源:iMoney 智富雜誌)

Jeff 早在2009年,已趁金融海嘯後樓市低谷,用積蓄首次置業:

當時只是用了28萬澳元(約170萬港元),就可買到一個兩房公寓單位。

前年他在離市中心約25分鐘車程的Rhodes,以64萬澳元(約389萬港元)再買入1個2房公寓,附近麥覺理大學(Macquarie University)的留學生,都爭崩頭在該區租屋。

Jeff將房間出租給幾個年輕上班族和學生,首次做包租公的經歷,亦令他親身體驗內地同胞愛投資澳洲樓的滋味:

根本不愁找不到租客,悉尼清盤率(找到人承接)很高,剛找代理放消息,已經有人排隊要我的房子。我買的時候做八成按揭,首期用了13萬澳元(約80萬港元)左右。現在樓價一直升,租金回報還不錯,每月租金收入,已經可以覆蓋貸款利息和管理物業等支出。有能力覺得適合,算好錢做好調查,為甚麼不買?

內地中產30分鐘買樓

每到周末,悉尼各區都會舉行大大小小的房屋展銷會、拍賣會,懂中文的地產代理特別吃香。

移民澳洲10年、本身是江蘇人的地產代理Alex,今年以來密密招待內地買家,再忙都掩蓋不了笑意:「也沒有特別統計,但每月簽成的合約,一直增多。」

澳元過去一年兌人民幣貶值近2成,地產經理Alex今年密密招待內地買家。(相片來源:iMoney 智富雜誌)

Alex接待的客人當中,除了有一筆過支付現金的豪客,近期亦多了不少內地中產:

現在澳元兌人民幣滙率4.8左右,比去年同期5.8跌了很多。你買一間90萬澳元的房子,比以前可以節省約90萬人民幣;銀行貸款利息也創新低,目前約4厘至4.5厘,要付的利息少了。從內地來悉尼看房的人,看30分鐘覺得可以,適合就買。

一班海外買家湧入置業,令悉尼房屋供應更緊張。雖然悉尼政府已亡羊補牢,訂立10年長遠建屋目標,又向海外買家頻出辣招,但都未能為樓市降溫。

每逄周末,悉尼舉行大大小小房屋拍賣會,當中不乏內地買家。(相片來源:iMoney 智富雜誌)

Alex都說內地買家對澳洲樓依然狂熱:

他們的想法是,今天你雖然要付5,000元,但明天就要加到1萬、2萬元,為了減少成本,他們還會提前買房,晚一點買房價升更多。他們也猜滙價現在已是低位,總的來算,賺的總比賠的多。

港人隔山買樓 作移民準備

供樓最難、留學最貴、物價最高,澳洲擁有多項世界之最,但生活環境和社會穩定,仍是最吸引港人移民的國家。

即使當地樓價屢創新高,在香港舉行的澳洲物業展銷會,無阻一班愛磚頭的投資客捧場。

悉尼政府訂下未來10年興建19萬個單位目標,以滿足足住屋需求。(相片來源:iMoney 智富雜誌)

不過,當地租金水平能否追得上樓價升幅、澳洲政府可能再推辣招等因素,都會影響在當地置業的回報率。澳洲亦有分析憂慮會形成樓市泡沫,隔山買牛的風險,買家要再多加考慮。

澳版辣招 反推高樓價

澳洲政府規定沒有居留權的外國投資者,只可以購買一手新樓,原意是希望海外投資者能刺激私人屋宇市場,誰知卻惹來反效果,助長樓價升勢。

年初總理阿博特(Tony Abbott)亦公開發話,指摘相關部門把關不力,過去五年竟然沒有外國投資者,因違規買賣行為被起訴和受罰。今年澳洲連續出台多項新政策,限制海外人士在澳洲置業,但被指成效有限。

1. 增加買樓費用

海外買家買入逾100萬澳元物業,需交最少5,000澳元(約3萬港元)申請費。

2. 設交易數據庫

統計購買澳洲物業的外國人名單和交易情況,如發現違規需交樓價25%作罰款,甚至即時出售。

3. 煞停投資移民

移民局上月突然停止發放500萬澳元(約3,047萬港元)「重大投資者簽證」(Significant Investor Visa),這類簽證近九成申請人來自中國。

4. 空屋檢查制度

定期檢驗房屋水電使用情況,防止房屋丟空作投機買賣。

投資澳洲樓注意事項

  • 若沒有澳洲居留權,只能購買一手新樓和樓花
     
  • 在澳洲買樓,慣例由賣家負責支付經記佣金,買家不需支付
     
  • 除首期和成交時的一次費用外,買家每月需承擔固定開支如物業管理費等
     
  • 海外代理來港舉辦展銷會,未受地監局規管,投資者應請律師釐清交易條文
     
  • 留意發展商為買家免費維修的保養期

投資澳洲樓賣點

1. 大城市如悉尼、墨爾本,樓價每年平均升值約一成

2. 住屋需求大,單位空置率低,租金收入有保障

3. 資金回報率可達4厘至6厘

4. 不設房產稅和遺產稅,可享永久業權

(節錄)

原文刊於《iMoney智富雜誌》394期(收費閲讀),標題經TOPick修改,原題為「強美元轉勢? 澳元澳樓新走勢」

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撰文 : iMoney 智富雜誌