樓價300萬人仔　深圳龍華不再是上車盤？

香港樓價幾乎天天創新高，300萬元已成為買樓最低門檻。置業夢變得愈來愈不可及之際，有人走過一河之隔的深圳，北上實現買樓夢。

4年前，前政務司司長唐英年在深圳地鐵龍華綫啟用儀式上，曾描繪過這樣一幅景象：高鐵縮短中港距離後，2020年後港人住在深圳龍華，往尖沙咀返工，車程20分鐘，屆時即使月入二萬元一樣可以輕鬆上車，畢竟當時龍華樓價十分低水。

4年後的今天，龍華區已有地鐵龍華綫，亦是高鐵入深圳的首站，樓價在雙鐵效應下，山雞變鳳凰，早已翻倍。

深圳樓巿近大半年的回暖速度屬全國之冠，月入2萬元的港人還能在龍華置業嗎？現時龍華樓價水位如何？龍華的旺區是怎樣的？在內地地鐵沿綫買樓要注意甚麼？《iMoney智富雜誌》記者在月初親赴龍華，沿地鐵綫參觀4個樓盤，以解答上述疑問。

按美聯物業全國研究中心的數據，龍華樓在2012年年中，每平方米均價約1.8萬元，至去年升至2.3萬元，今年4、5月再突然暴升至3.5元，3年間樓價已升倍。由去年10月至今年5月更急升了逾25%。

賣價狂升之餘，交投亦相當熾熱，龍華頻頻出現「日光盤」，即發展商在1日內賣光樓盤單位。近日在龍華出現的日光盤，推出的單位數目每每達600、700個，絕非僅推十個八個單位「造勢」。

以4月底推出的港鐵天頌為例，該樓盤位於地鐵龍華綫龍勝站，是港鐵在內地首個發展及管理的住宅物業項目，複製香港「港鐵加物業」的模式。

售樓當日推出641個單位，吸引逾3,500人到場搶購，換言之每5個人搶1個單位，需要抽籤認購，當中不少更是港人。現時在內地限外令下，港人每人只可買一套住宅單位。

據港鐵書面回覆《iMoney智富雜誌》，當日成功被抽中的業主，有達14.5%是港人，每平方米均價3.6萬元。

不足一個月，另一個同是位於龍華綫上塘站的樓盤中海錦城二期開盤，推出719個單位，開盤當日深圳即使下起暴雨，但售樓會場竟有約4,000人排隊買樓，場面極「墟冚」，每平方米均價更達4萬元，成為深圳熱話。

深圳樓不再是上車盤

記者第一站是前往位於龍勝站的港鐵天頌（下稱天頌），其賣點是港鐵發展及管理，亦是港鐵於內地首個住宅項目。由落馬洲車站的福田口岸，沿龍華綫乘地鐵到天頌，連上落、安檢加車程約需45分鐘，一出地鐵站C出口便直抵屋苑，十分方便。

天頌於4月底賣出641個單位，每平方米均價3.6萬元；至本月初再加推72個單位，均價升至4萬元，1小時內賣光。港鐵向本刊表示，7月會加推低密度單位，售樓部職員則指9月會再推出數百個單位。全個屋苑共有1,700個單位，預計明年入伙。

天頌最小的3房單位約89平方米，入場費約320萬元。換成香港慣用計法，即約400萬港元買入約950平方呎單位，呎價約4,210港元。以呎價計算，龍華樓比港樓便宜，但由於內地樓面積較大，總樓價要300萬至400萬元人民幣。以內地一般交三成首期計算，首期要付90萬至120萬港元，加上內地借貸利率5至6厘，跟香港買樓入場費不遑多讓。

▲ 複式示範單位，197平方米面積三房兩廳，中空客飯廳樓底逾十米，可安裝大型水晶吊燈。（相片來源：iMoney智富雜誌）

▲ 豪裝示範單位，客廳放大型傢俬仍十分鬆動。（相片來源：iMoney智富雜誌）

港鐵天頌

• 地點：深圳福田口岸坐地鐵約30分鐘車程，龍華站C出口。
   
• 賣價：4月底開盤每平方米均價3.6萬元人民幣；6月初加推每平方米均價4萬元人民幣。
   
• 優點：
  1. 近地鐵站
  2. 港鐵公司開發及管理
  3.自設商場
  4.戶型多樣
   
• 缺點：
  1. 部分單位接近架空路軌
  2.周邊尚待發展

▲ 78平方米的三房單位，將廚房改為開放式，連接客飯廳，感覺寬敞。（相片來源：iMoney智富雜誌）

保利悅都

• 地點：深圳福田口岸坐地鐵約35分鐘車程到清湖站，再步行約10至15分鐘。
   
• 賣價：6月初每平方米均價3.7萬元
   
• 優點：
  1.大發展商
  2.自設商業街及同區首間IMAX戲院
  3.附近有商店，滿足生活基本所需
   
• 缺點：
  1.不近地鐵站
  2.附近有工廠
  3.近汽車站人流有點雜
  4.周邊尚待發展

發展滯後 社區配套不足

然而在天頌看了半天樓，午時分記者醫肚時，才發現該處的「荒蕪」。地鐵開通帶來了新樓，但龍勝站附近仍是發展中，社區配套設施欠奉，連接車站的商場仍未建成。四周全是大馬路或四五層高的舊樓及廠廈，即使對面特發和平里部分單位已入伙，周邊發展還要多待幾年才完成。

地鐵沿綫平盤 噪音超標

龍華一手樓樓價攀升，二手樓也不遑多讓，尤其近一兩年才入伙的半新盤，入場門檻也要300萬元。

在社區配套設施較好的區份如民治區，該區有多個大型屋苑已經入伙，人流暢旺，餐飲超巿學校樣樣齊，離紅山、上塘地鐵站約5到10分鐘步程，放盤叫價每平方米4萬元甚至5萬元的比比皆是。

記者今月初在該區地產舖，發現數個滄海遺珠的二手盤，僅開價300萬元以下，例如一個兩房兩廳約78平方米的單位，無敵景觀，僅售265萬元；另一高層67平方米單位，亦僅叫價270萬元。

一問之下，地產職員才相告，這兩三個平價盤原來都是極貼近地鐵架空路軌的單位，「是有點噪音的」，因此開價「特平」。據知現時不少新盤均面向地鐵架空路軌，也因噪音問題而叫價較低。

▲ （相片來源：iMoney智富雜誌）

隔音不善 沿綫車聲震耳

深圳地鐵的龍華綫，由福田區進入龍華區後，路軌就由地底伸延上架空天橋，架空路軌已成為龍華區特色風景之一。但架空路軌沿綫兩旁樓盤林立，部分跟路軌僅距20米，每逢地鐵走過，隆隆車聲入耳。記者試過在架空路軌下感受一下噪音，發現即使在日間，音量也不小。香港地鐵架空路軌使用密封式管道，但龍華綫部分架空路軌僅設高約兩、三米的隔音屏，無法阻隔上升的噪音，高層住戶更是受罪。隆隆車聲每隔5分鐘便在屋旁響起，由早上6時到午夜12時嘈個不停，實在很難住得安樂。

在架空路軌兩旁已入伙的樓盤，不少住戶在單位的窗口或露台外，掛上紅色搶眼抗議標語，如「吵吵吵」、「還我寧靜家園」等，相當奪目。據內地媒體報道，深圳巿環境科學研究院今年4月已出了調查報告，指龍華區內其中一個屋苑「金亨利首府」，其第一排的單位因面向架空路軌，不論室內外夜間噪音全部超標。

不少業主曾走出來抗議，有業主向傳媒表示，發展商沒有兌現建隔音屏的承諾，受騙買了噪音單位。內地傳媒指，若先有路軌後有樓宇，隔音屏的費用須由開發商負責，並需向港鐵商討設計及維修等問題，但隔音屏的建造及維修費不菲。

香港網民談深圳樓

天頌唔係上車盤，均價3.6萬，兩房入場320萬元人民幣（約398萬港元）。

我330（政策）之前買左套1房1廳先92萬，宜家類似單位最少都要120萬，累積升左超過30%，宜家龍華二手樓均價超過3萬，好恐怖！

小弟係低收入人仕，所以打算在內地買樓投資保值，同老婆睇過深圳，至發覺小弟連龍崗區新樓都買唔起，羅湖睇果啲又殘又舊又漏水的危樓，都要90幾萬，所以已決定放棄深圳呢個貴到無朋友的地方。

唔買啦，朋友新買的天花入水。

1分鐘認識龍華

• 福田口岸至梅林屬福田區，被視為深圳的中環。過了梅林後，由地鐵站 民樂到總站清湖，是為龍華新區。其中深圳北站既是地鐵站，同時亦是 高鐵入深圳首站。
   
• 生活圈中心點：雙鐵效應下，龍華與香港、廣州形成「半小時生活圈」，跟武漢、廈門形成「4小時生活圈」，一躍成為交通樞紐。
   
• 人口大躍進：龍華面積達175.6平方公里，約2.2個港島般大，2012年常住人口約140.9萬。2006年時僅63萬人，7年間人口急增2.2倍。
   
• 大商場時代：昔日最多工廠和爛地，去年卻有7個大型商場開張，預計今年還有3個將開業，成為近3年全深圳最多新商場的區份。

（節錄）

全文刊於《iMoiney智富雜誌》第399期（收費閲讀）

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