杜如風沒有教你的買日本樓須知

City 15:01 2015/07/13

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相片來源:mytv截圖

旅遊達人杜如風日前在旅遊節目《東京攻略》中介紹投資日本樓,一幢三層高、四房兩廳連天台的平房售價僅370萬港元;想平平地上車都有選擇,60萬港元便可在旺區購買一個約200呎的單人寓所,平時租給留學生住收租,租金足夠令你過去日本旅遊時喪飲喪食。

售價370萬元的三層高平房。( 相片來源:mytv截圖)

60萬便可入市做業主,難免令人心思思,但杜如風沒有詳細講解在日本買樓的風險,以及須留意的問題?日本買樓與香港買樓不同,入市前應多方面了解清楚。

1. 日本買樓的風險?

  • 地震

日本處於地震帶,倘樓房所在地不幸遇上地震,樓房倒塌,隨時得不償失。買樓前不妨先留意樓齡,皆因根據日本《新耐震法〉,1981年後落成的物業要有6級耐震,到2000年後落成的物業則有7級耐震。買家可購買地震保險去防止地震帶來的損失,保費不會太貴,保額可達物業價格4、5成。

  • 匯率

日圓持續貶值,假如匯價再大幅大跌,物業的價值及租金也會貶值。日本地產中介JP Housing董事總經理李翰斌接受《iMoney 智富雜誌》採訪時便教路,租金可留待較佳匯價才兌換港元,也可以保留日圓投資下一個單位,或到日本旅遊使用。

  • 經濟

日本經濟經過多年的不振後,近年逐漸復蘇,2020年的東京奧運、日本開賭等會否繼續刺激經濟向上發展,投資者都需要考慮清楚。

  • 法規

居日15年的香港移民Samantha早前接受《iMoney智富雜誌》訪問時提醒港人,留意港日兩地的租賃文化不同,日本法例較保障租客,加租需事先與租客協商並取得其同意。約滿後要求租客搬走亦需合理理由,如收回單位自用,否則租客有權繼續租住。

2. 日本出租單位的三大問題?

  • 管理

日本的物業管理上會否很困難?其實日本的租務管理制度非常完善,有很多管理公司代業主收租及管理,扣除支出後,會定期存入業主的香港銀行戶口,收費大約是每月租金的5%,相信可以除去管理上的問題。

  • 稅務

買日本樓投資收租是要交租的,稅項方面包括每年的固定資產稅及都巿計劃稅,金額一般政府估值的4%。不過,每人都會有一個免稅額,如果不是太多物業收租,扣除個人免稅額後,大多不用交稅,或是要交很少金額的稅。

  • 租霸

如果買日本樓遇上租霸問題,是否很難收回欠租及趕租客走?日本人是個很守信用的民族,很少出現欠租的情況,此外,日本人租樓住需要找擔保人作擔保,如租客欠租,可追收擔保人欠租。還有,租客欠租紀錄會有所紀錄,防止欠租租客再租其他物業。

3. 日本樓適合短炒嗎?

日本地產中介JP Housing董事總經理李翰斌表示,即使樓價上升,他也不主張短炒,因買樓的律師費、稅項等約佔樓價一成,加上日本賣樓需付資產增值稅,持有5年內賣出為利潤的30%,5年後則為15%,故他建議最好持有物業5年。

李翰斌也提醒,單位只放租不賣出的話,亦要留意管理雜費及多種稅項,每月管理費由3,000至7,000日圓不等(約200至470港元),還要繳交物業的維修基金(修繕積立金)。

小編最後提醒大家,投資始終有風險,大家要小心衡量。