識買一定買倫敦樓？

所謂各處鄉村各處例，港人在外地買樓，從選址、法律程序及額外收費也要加倍小心，以免誤墮陷阱。《iMoney智富雜誌》就綜合了年僅22歲已在英國買了5個單位收租、《買起英國樓》作者鄭嘉瑋及其他專家意見，列出幾個買英國樓需注意的事項。

1. 投資一綫城市

鄭嘉瑋建議欲投資學生宿舍的港人，應選擇一線城市，如曼徹斯特（Manchester）、里茲（Leeds）及伯明翰（Birmingham），並提醒準買家瀏覽Google Maps留意物業位置，距大學區20分鐘步程、或鄰近車站較佳。

2. 買賣受限

學生宿舍一般會由當地物業公司管理，即使擁有單位業權亦未必有權自訂租價，轉售時亦要取得物業管理公司同意。

3. 業主不可自住

政府在批建宿舍時，條款列明只可租給學生或老師，業主不能自住，租金亦因此未必跟隨整體市場價格上升，若鄰近大學該學年的收生不足，宿舍有可能租不出去。

4. 訂金一成至五成

樓花一般只需付樓價10%作訂金，待建成交樓前再支付餘下的；若是學生宿舍，一般需支付樓價五成作訂金，交樓前再支付另一半。

5. 本港銀行承造按揭

香港數間銀行可做按揭，例如滙豐銀行、上海商業銀行（只限倫敦地區的物業）等，滙豐可貸物業的六成半至七成，利率以英倫銀行利率為基礎調整，再加手續費，還款期最長25年。如在英國當地銀行做按揭，申請人需要在當地有穩定收入的工作，最多可按七成半，實息約4厘。

6. 新增資產增值稅

在英國買樓，要付印花稅（Stamp Duty Land Tax）；若用作放租，還要繳交收入稅（Income Tax）。

另外，由今年4月起，海外買家將英國物業賣出，當地政府會在所得收益中收取資產增值稅（Capital Gain Tax），首1.11萬英鎊免稅，3.18萬以下收取18%，3.18萬以上則收28%。

7. 部分律師不跨區

若透過地產代理買樓，代理會安排英國律師協助業主處理簽約事宜。如果是自行買樓，可上網找英國律師。但要注意的是，有些律師只做某些地區，不會「跨區服務」。律師費一般是樓價的0.5%至1%。
買樓前，可請律師代查物業資料和評估風險。

若是買樓花，發展商的背景和過往是否有不良便十分重要，在Jessie的個案中，如果律師有告知她投資的物業於一年多年在英國有發售樓花，而且曾因資金不足而停工，她便可及早預知風險。要是買現樓，律師還可代查賣家對物業資料的陳述，如單位內情況、水電接駁等。

倫敦樓盤全面睇

有專家認為，在英國買樓，選市中心才是王道。雖然倫敦樓入場費較其他地區貴，但長遠投資前景仍向隆。根據英國國家統計局數字，倫敦物業去年升值17.4%，遠遠拋離其他地區。

發展商Berkeley Homes South East London Ltd看準倫敦商業區金絲雀碼頭一帶住宅供應量少、升價潛力高的特點，計劃興建兩棟住宅South Quay Plaza，當中68層高的一幢將會成為全國最高住宅樓宇，港人9月可買樓花。

銷售代理行仲量聯行英國住宅研究部主管Adam Challis透露，倫敦每年約需5萬個一手住宅單位應付人口增長，但長遠而言，單位數目仍供不應求，故預計倫敦樓價未來會穩步上升。

他又指，金絲雀碼頭區一帶是傳統商業區，已有一段時間沒有新樓盤落成，預計該區會較倫敦其他地區有升值潛力。雖然該區過去一年樓價升幅只有4.2%，但Challis預計隨着人口增長和Crossrail鐵路開通，未來4年樓價可望上升37%。

陸庭龍：英鎊看高一綫

恒生銀行私人銀行及信託服務主管陸庭龍預計，未來英鎊走勢見平穩，因今年美元強，在其他亞洲貨幣下跌及歐債危機，英鎊兌美元仍穩守在1兌1.55左右，加上英國經濟不差，故對英鎊仍看高一綫。

近年他身邊陸續有朋友投資英國樓，租金回報穩定，扣除當地物業公司的管理費和佣金，回報約3%至4%。他認為買英國樓比買香港樓更具靈活性，因香港有「辣招」，而英國買樓花一般只需付10%首期，物業落成前半年才付尾數，投資者資金運用較靈活。

他提醒，若成交期長，樓價會有下跌風險，現時環球經濟放緩對物業投資也有一定影響，但英國樓價調整幅度一定較其他地區少，預期未來5至10年英國物業將是一個穩定和有潛力的投資市場。他認為若投資者有能力，倫敦市中心的新式公寓是首選。

已移民蘇格蘭的英國樓專家鄭嘉瑋則表示，現時倫敦物業租金回報約有3至4厘，只是稍高於香港。不過投資者買倫敦樓為的不是租金回報而是博升值為主，因貫穿倫敦東西的橫貫鐵路（Crossrail）正在興建，預計2018年落成，相信通車後倫敦樓價將有一定升幅。

（節錄）

全文刊於《iMoney智富雜誌》第408期（收費閲讀）

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