百萬Blogger:可樂罐悟樓市智慧 (下)

職場 16:15 2015/11/26

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除了收藏可樂罐和瓶,漸漸我更開始儲可樂精品,如同染上毒癮般。那時我家基本上全是可樂收藏品,除了塞滿一間房,連客廳也不能伸直手轉一圈。

當時我還未婚,可以為所欲為,直至結婚生子,就開始收到投訴。

(相片來源:由筆者提供)

當時我已換了一個較大單位,但仍未能解決問題,所以我計了一條數,當時住宅每平方呎約3,000元,工廈每平方呎約300元,如果我住細100平方呎,便可換到1,000平方呎的工廈,即用同等價錢買大10倍面積,條數真係好划算,所以我便開始物色工廈。

數年後,我終以每平方呎約400元、即20多萬元在黃竹坑買入了一個650平方呎工廈單位。

物業不只看表面升幅

題外話,我曾遇到一個業主,他告訴我,1978年他以相若呎價每平方呎約300元購入一個工廈和一個美孚住宅單位,想不到20多年後,住宅有數倍升幅,工廈只是其一半價錢,當時工廈好像每平方呎約1,800元,租金回報更可怕,成功出租率極底,但租得出便有20厘。

若根據供求關係,空置單位多,租金自然應該下跌,為甚麼還有些單位回報有20厘,但同時亦有大量空置單位呢?這一點到現在我也想不通。

雖然今天黃竹坑這工廈升值了十多倍,很多人覺得我條數計得好啱。但當年工廈因銀碼太細,基本上不能承造按揭,與住宅可做七成按揭相比,沒有了槓杆,到今天的回報其實不如一些新聞報道般可觀,所以讀者不要只看報道或所謂專家文章便信以為真,很多時要自己計數和了解實際情況。

好像一些自稱工商舖投資專家,認為現在工廈錯價,因建築成本也不止現在的工廈樓價。但如若經歷過2003年的投資者,就知道這是一個誤解,難道當時的建築成本會低過每平方呎150元?

物業就如一般產品,推出市場後就不能再以生產成本去計算定價,而是要因應市場需求,由市場去決定價錢。

坊間很多文章只談及物業升幅多少,令一些年輕人看得如癡如醉,但其實除了只看升幅,也要去了解當時的按揭利率及條件,計算一下當時是否有投資價值,不要只看人家賺了錢便以為投資物業只會賺、不會蝕。

我最難忘是一位長期讀者,去年被工商舖文章洗腦,想將手上3個物業售出再買舖,還好他有問我意見,我當時跟他說:

如果你想去死,我唔會阻止你,

現在他覺得我救了他一命!其實我無水晶球,不知住宅和工商舖升跌,我只是用最簡單的街頭智慧去計算,他手上有3個物業,如果換成一個舖,租金回報立即少了近半;而且由原本3個出租機會變為一個,風險非常大。

他給催眠了認為舖價升幅在過去幾年跑贏住宅,但無聽過「過往記錄並不代表將來表現,任何投資項目收入皆可升可跌」嗎?

收藏品單位升值可觀

當然,這不代表不好投資舖位,但要量力而為,如果當時他有10層樓,問我賣3層去換舖,我當然唔會反對啦!所以每個人的投資能力和方法都唔同,最緊要睇餸食飯。

成敗很多時取決於一個決定,好像我近年接收了很多收藏家出售的東西,他們一直將物品放在迷你倉,10年下來發現原來把收藏品賣掉也未夠交租,亦因租金上升而被迫割愛。

而我則比較幸運,當年計啱條數,在剛推出SSD(特別印花稅)時我亦估計工廈價格會上升,加上有再置業需要,所以決定再購入一個貨倉。

雖然今日我的收藏品沒多大升值,但收藏它們的物業卻有可觀升幅。但這還不是最開心,而是家人再沒有反對我收藏垃圾的理由了!

全文刊於《iMoney智富雜誌》第422期(收費閲讀)

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撰文 : iMoney智富雜誌/ 百萬Blogger 財叔