置業達人拆解按揭4大陷阱 按9成佣金不算入息

精明消費 11:22 2016/10/10

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相片來源:iStock

置業達人King Sir在樓市實戰多年,買樓及按揭經驗豐富,近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。今次會談談引致按揭批核出現問題的4大陷阱,教大家怎樣避開。

陷阱1:按九成佣金不算入息

很多首置人士都希望透過香港按揭證券公司承造高成數的按揭,減輕首期負擔,但大家要留意,就是申請八成以上至九成貸款,所有不固定入息均不會計算在收入之內。

從事金融銷售的黃先生,想以九成按揭購買一個400萬元的單位,銀行的要求是月薪不少於3.9萬元,他心想以3萬元底薪加每月最少1.8萬元獎金,「上會」應綽綽有餘。

誰知落訂後發現,原來非固定的獎金、佣金及津貼等,均不計算在「入息」內,如只計算底薪3萬元根本不足以上會,幸好最後關頭找了未買樓的弟弟作擔保,才能成功上會。

陷阱2:私貸削減供款力

我們每天都會收到很多促銷銀行私人貸款的電話,年利率一般由2至6厘不等。3年前,筆者有位學員因抵受不了平息誘惑而向銀行貸出了60萬元,打算敘造人幣定存從中賺取息差。以年利率1.8%、分24期清還,月薪5萬元的他每期需還款2.5萬元。

後來,他有意申請八成按揭購買一個500萬的單位,但當銀行職員知道他每月的還款已佔入息一半,便即時拒絕了他的申請。原因是銀行批核按揭貸款的準則,是供款不得超過申請人月薪的一半。500萬元單位每月供款約1.7萬,本來月入5萬非常充裕,但因為私貸還款額已佔了2.5萬,所以銀行只會視他的入息為2.5萬,而實際每月供款能力則只得1.25萬。

要成功上車的唯一方法,就是先清還貸款。當然還要支付其餘21個月的利息及提早還款的手續費,結果得不償失。

陷阱3:遲找卡數問題大

現今信用卡優惠多,幾乎人人口袋裏都有幾張。擁有多少張卡不是問題,最緊要準時還錢!別以為遲三數天還款沒甚麼大不了,其實只要遲還一天,紀錄便會上載到你的個人信貸資料庫,日後當銀行批核任何貸款申請(包括按揭)時,都會參考這紀錄。長期遲找卡數,信貸評級將會被調低,直接影響申請按揭的成功機會,故記緊無論哪類貸款都要準時還。

陷阱4:租金收入只作七算

早年買入物業收租的朋友,現在應該又賺租又賺價。每當物業升值時,投資者都想加按套現再投資,買個租金足夠供樓的單位,層樓自給自足,當然現實絕非如此簡單!

租金收入的確也是收入的一種,但銀行在計算時收入時,一般會將租金打七折。舉例單位月租1萬元,再購入的單位月供8,000元,銀行會先將1萬元打七折,以7,000元作申請者的收入。

另一邊廂,在申請人的供款不能多於收入一半的前提下,即是每月供8,000元就要有最少1.6萬元的收入,若果你只得7,000元租金收入,就要額外補多9,000元,按揭才有機會獲批,因此不要以為租金高過供款便可成功申請按揭。

(節錄)

全文刊於《iMoney智富雜誌》第463期(收費閲讀)

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撰文 : iMoney智富雜誌