置業達人King Sir:年輕人上車先買舊區細樓

精明消費 10:39 2016/03/24

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相片來源:iMoney智富雜誌

一個人的投資決定,往往與他的出身和成長背景有關,人稱King Sir的香港按揭董事總經理葉景強,多年來獨愛投資物業。過去10年乘着樓市升勢,按揭公司的生意發展迅速,而名下物業數目和資產亦以幾何級數上升,早已達致財務自由。這些一切,源於他那困在板間房的童年。

King Sir的父母在1949年來港,投靠在旺角山東街賣菜的親戚,兩口子靠在菜檔打工餬口,家中六兄弟姊妹,King Sir排行最小。

童年印象最深的,是一家八口住在一個百呎的板間房。兩呎半木板碌架床上五小孩擠着睡,強褓中的他每晚便與父母打地舖。最不是味兒的,是遇到個惡如「譚蘭卿」的包租婆:

煮飯沖涼都要讓人先,阿哥俾包租婆個仔打,阿爸好嬲但唔敢出聲,怕被人趕走。

當時年紀小小的King Sir把這些看在眼內,很早就憧憬置業。

有自己的屋企,起碼唔使受人氣,活得有尊嚴有自由,甚麼時候鍾意做乜就做乜。

小孩子的願望沒喧於口,但父親早就為買樓而奮鬥。葉父天未亮便返菜檔開工,趕緊準備好一籮籮蔬菜送到食肆,之後到附近凍肉店「賒貨」,托回兩盤重重的雞翼拆售給街坊,希望賺多個錢。憶起這段往事,King Sir吐吐舌說:

以前小學放學就落去幫手撬雞翼,中學就開始幫手送貨,50磅凍肉真係好鬼重,夏天一上膊就成身血水。

後來,父親的凍肉生意愈做愈大,終儲夠錢買樓,以5萬元買入一個500平方呎的旺角舊樓單位。

飲食業前輩 一舖抵萬金

往後多年,葉家的凍肉生意可謂一帆風順,更逐步拓展至飲食業,家族有多家食堂及酒樓。就在那時,King Sir也逐步意識到物業除了「安身」還可「立業」。

很多叔父輩本身也是胼手胝足小舖做起,後來自己買舖,經濟起飛令舖位升值,他們有一舖在手有利擴充業務,結果生意愈做愈大。

他口中的前輩,其中一位就是新光集團創辦人胡珠。

成長經歷使然,King Sir一直對投資物業情有獨鍾。九十年代中樓市火紅一片,廿來歲的他見幾萬元就可以做業主,開始沾手樓市,賺過點錢,但遇上97金融風暴後一切歸零。他笑言當時幾多老行尊都輸身家,自己打和離場已算「執返身彩」。及後,他更努力鑽研樓市,哪裏破頂哪裏低水固然難不倒他,怎樣下注贏面才高,他亦素有心得。

直至2004年,他決定將個人資產與事業都押注到樓市。經過金融風暴和沙氏,樓價暴跌近7成,但對香港前景充滿信心的他,反認為是入市良機,加上中央實施自由行,覺得「個市衰極有限」,遂決定離開家族生意,與從事按揭業務多年的新婚妻子創立了香港按揭轉介,並以手上約60萬資金投入樓市「掃貨」。

住宅改成舖 身價升1.5倍

樓市在2004年過後谷底抽升,買樓的人愈來愈多,而當時主要對手經絡按揭又以承接母公司美聯的買樓客為主,他們就轉而登報、派傳單攻街外散客,生意增長不俗。

兩年後有傳媒做了個按揭轉介服務比拼,我哋十項贏咗八項。梗係啦!打來的電話,一係我接一係我老婆接!

及後生意再下一城,最高峰一小時接到近20個電話查詢。

後來經絡做埋街客,幸好我們本身已儲落一批熟客,算是各有各做,到現時仍好穩定,算係搵到兩餐啦!

初創業時,兩口子白天接生意,晚上就「瘋狂睇樓」,足迹遍布港九各區。手持60萬元的King Sir,在未有辣招和按揭最高可做九成的情況下,最多可下三注,目的是在短期內靠買賣將資金增值一倍,然後實行他的「長揸放租計劃」。

首兩注他分別買了鰂魚涌太古坊和深水埗的舊樓,而回籠關鍵是第三注。

當時買入市值59萬元的銅鑼灣一幢商住樓的一樓後座,這類樓通常前坐向大街就做生意,後座住人。當時整區租金都升緊,我覺得樓上舖是新趨勢,所以將單位改成店舖,以1.2萬招租,回報24厘!經紀個個話我傻,唔肯幫我放,我惟有登報紙,結果租了給一位靚女搞時裝店。

然後我再用1.2萬做base,計出144萬元連租約賣,登報大大隻字寫住『10厘回報』,經紀又當我傻啦,點知唔夠兩星期就賣出,回籠成百萬。

只愛細價樓 不買大屋苑

入市不足一年,King Sir在2005年已達到「資金倍增」的目標。往後,他繼續小額投資在北角、灣仔、荃灣及油尖旺等舊樓,繼而殺到東半山買千呎大單位。多年來的一個原則,是除了自住單位,他從不沾手大屋苑。

他解釋,細價樓盤源少、資訊流通量亦較低,若肯針對心儀區域勤做功課,留意放盤、成交及價錢等,並願意花時間與經紀打好關係,尋得筍盤的機會反而較高,加上細價樓的租金回報往往較大型屋苑高。

400萬和800萬的單位售價是一倍,但兩者的租金差距往往無一倍咁多,變相細價樓個Yield(回報率)較高。

部分人喜歡住屋苑,是由於屋苑愈大,附近環境變遷愈有限,變相有保值作用,但King Sir卻倒轉來看。

舊區會更新,代表發展潛力大。有重大發展、重建收購如近年的西環、土瓜灣等,改善後樓價一定會升,若被相中收購,身價更隨時三級跳。

除了首兩三年需要靠出貨入貨倍大注碼,King Sir往後投資的單位都是以出租為主。待單位供到某一年期,又巧遇心儀筍盤的話,就會加按套現入貨,慢慢增加持貨量。時至今日,他以個人、公司及合資等持有的物業有數十個,物業總值數以億計,而每月扣除按揭供款後,約可獲數十萬元租金收入。

時勢造英雄 助青年上車

毫無疑問,King Sir是個在獅子山下捱出頭來的人辦,但八十後聽罷心中或許質疑:

2004年開始買樓買到今日,梗係發達啦!

難得他毫無芥蒂,

係呀,時勢造英雄咋!若果推遲十年,我都未必有得玩。

他不諱言今天樓價又貴又有辣招,八九十後上車的確比以前辛苦。2009年,King Sir應朋友邀請辦課程、寫書教人買樓,接觸年輕學生時便知大件事:

原來好多人唔知買細樓可按九成,以為首期一定要俾百幾萬。兩口子儲咗五六十萬其實夠上車,但因為唔知條數點計,唔敢下注。

因着出身、工作和多年投資經驗,King Sir笑言自己「生於升市,有種責任」,希望透過自己的知識和人脈,指引有意或有需要置業的年輕人一條可行而又較安全的置業路,令他們不至絕望。

開班7年,授徒數以千計。King Sir眼見不少年輕上課後得以解決上車問題,可以繼續追尋其他人生目標和更有意義的事,坦言感到「老懷安慰」。那麼他自己的人生意義呢?他笑說:

投資收入穩定可養妻活兒,有自己的公司和事業,教書又幫到人,我的人生已經好有意義啦不是嗎?

全文刊於《iMoney智富雜誌》第439期(收費閲讀)

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撰文 : iMoney智富雜誌