財叔的置業方程式 淨租金回報愈大愈值得投資

精明消費 11:31 2016/10/28

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財叔已經達到財務自由。(相片來源:iMoney智富雜誌)

買樓上車是不少香港人的目標,《iMoney智富雜誌》主辦的「實戰樓市深度課程系列」講座,將一連三期節錄部分精華內容。第一炮由《百萬Blogger》專欄作者之一財叔主講。

40歲已達到財務自由的財叔,在講座中細談他的買樓心得和實戰經驗,更即席傳授現場觀眾買樓劈價3招,直言買樓不需要特別學習,只要運用每天街市買餸的「街頭智慧」,就能成功還得心儀價錢。

說過「不會私下答問題」的財叔,今次在講座中幾乎有問必答,令參加者滿載而歸。不少人都紛紛寫紙仔問問題,財叔笑言今次觀眾「人有善心腦袋都比較清醒」,每條問題都是精華,現節錄部分重溫。

自住好定投資好?

財叔主張不要「人買你又買」,先要搞清楚買樓的目標是自住或投資,自住的用家不用買一個「筍盤」,他舉例,就算單位便宜10萬元,但對住垃圾房,辛苦的都是自己。他指,任何人都預計不到未來樓市升跌,所以最重要是方便自己和住得舒服,不要因看到其他區的潛質就搬。

但投資就不一樣,目標是為賺錢,所以要找一個有機會賺錢的地方,「若今日我說葵涌區(工廈)值得投資,因此大家買入3,000元一呎單位,比起同類盤買貴幾十個巴仙,是沒有意思的」,所以要注意「是買個單位,而不是買個區」,要找一個值得投資的單位更為重要。

但他認為,現時政府推出辣招額外印花稅(SSD)後,買樓已經不再是賺錢的投資,反而市面上有更多的投資工具比買樓出租的回報率更高,更能賺錢。

何謂買樓好時機?

講座中最多讀者關心的,是何時才是買樓投資的好時機。財叔認為樓市沒有剛性需求,只有租賃才有,因租客才是最有需要的一群,所以租金最能反映現實。當樓價不斷攀高,但租金卻沒有顯著升高,就代表樓價被炒高。

他以數年前的堅尼地城泓都作例,當時西環將興建地鐵,樓價不斷升,甚至比灣仔、北角等有地鐵的地方樓價更高,買家看中將來會發展,所以願意用高價錢買未來,引致樓價飆高。「但租金就可以反映到樓價有沒有支持,升市會比其他升得快,一跌就會跌死」,所以財叔提醒,最重要看租金升幅是否能追到樓價。

財叔提出他悟出的「淨租金回報論」:即扣除管理費後的淨租金收入減利息開支(租金-管理費-利息),差距愈大,就愈值得投資。2002年時他投資第一幢物業時,銀行供款利率2.25厘,管理費僅數百,當時銅鑼灣和灣仔租金回報約10厘,故每個月有近7.75厘回報,

每年就算跌10%,跌到10年後層樓不值錢,租客已經幫手供完層樓,層樓我賺返嚟。

資助房屋值得買?

不少人對政府推售的資助房屋持觀望態度,財叔就不建議購買資助房屋。財叔指,除非打算一輩子自住,否則不會考慮買資助房屋,因為買政府資助房屋始終不是自己資產,不可以轉按、加按、套現。財叔曾在專欄以「港人港地」樓盤啟德1號作例,認為買這種房屋等於無折扣居屋,

為甚麼要為了便宜一點,而多了許多限制?最後啟德一號不但沒有便宜到,甚至比附近的譽港灣還要貴,但合約需綁30年,租賣都要政府批,最慘是不知政府懂不懂批,如果屆時政府說未批過這種情況,就會唔知點算。

他又指,他買樓時的年代不同,因除了買居屋,其他所有房屋都要付三成首期,但若他有得選擇,一定會揀買私樓。加上現在私樓已可做到九成按揭,他找不到理由買資助房屋,並指買資助房屋是「完全無着數」。

講座座無虛席。(相片來源:iMoney智富雜誌)

如何揀個好Agent?

要找到「好樓盤」除了自己做足功課外,就要靠地產經紀(Agent)帶路睇樓,所以有個好經紀就事半功倍。財叔如何找到好Agent呢?原來他看中一個地區後,先會找該區五間不同的Agent,每個只睇一層樓,然後一律向他還低三成價,看看Agent反應。

我只會找一個願意嘗試幫買家還價的,因為Agent肯幫你試,才代表有機會成功,若試都不願意試就拒絕客人的,相信該Agent不會為買家成功爭取到最靚價錢。

財叔說,要令Agent記得你,才能幫助你放盤放得較好,遇到筍盤又會識得找你。他就試過睇樓就只找一棟大廈,並鎖定2、5、8座,讓Agent們一發現該座有盤,都記得有他這個特別客人。

(節錄)

文章刊於《iMoney智富雜誌》470期

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撰文 : iMoney智富雜誌