一幅圖話你知新居屋抵唔抵買？

新居屋售價企硬令上車無望？房委會昨日（17日）決定不會下調新居屋售價，但今年7月揀樓時或調整折扣率，令新居屋沙田嘉順苑及元朗屏欣苑維持在上次的平均呎價 6,828及4,942元。

到底現時私樓價下跌，居屋還是否「抵買」？TOPick 參考美聯物業資料，綜合現時18區各區平均呎價（實用面積）作比較：

單以平均呎價而言，今次兩個居屋項目仍比同區呎價低，TOPick 為大家分析買居屋要留意的3件事：

1. 居屋呎價仍然較低

《經濟日報》報道，房委會最終決定，今期2,657個新居屋沙田嘉順苑及元朗屏欣苑的售價維持去年12月公布定價，介乎149.7萬至327.6萬元不等（實用面積由376至574平方呎）。

▲ 相片來源：香港經濟日報

比較同區內的平均呎價，沙田區為11,368元，而參考《經濟通》報道，沙田嘉順苑的平均呎價為6,828元，低了接近4成。

而元朗區的平均呎價為7,556元，而元朗屏欣苑為4,942元，亦低了約35%。

以平均呎價而言，居屋仍然較低。

2. 留意要補地價

不過，用家要留意居屋即使呎價較私樓低，但在轉售時要補地價。到底補地價金額是如何決定的？

而根據《經濟日報》報道，新居屋將於2月29日起接受申請、5月抽籤、準買家今年7月揀樓並簽訂買賣協議，而簽訂買賣協議當天單位市值價（即「最初市值」）會用以計算日後補地價的款額。

換言之，補地價的金額會依今年7月的樓價而計算，如果樓價繼續下跌，地價亦更低。

在補地價後，居屋的金額可能已跟私樓相差不遠，大家要小心留意。

3. 比較附近屋苑

除了價格外，屋苑地理位置亦是決定因素，如沙田嘉順苑鄰近呎價聚龍居及名家匯，根據中原數據，聚龍居近期呎價為9,976元，比嘉順苑高出約3成。

而元朗屏欣苑鄰近天水圍西鐵站，地理位置優越，附近私樓呎價亦較高。

▲ 相片來源：香港經濟日報

4. 新居屋及私樓樓價走勢？

據《經濟日報》專家唐榮報道，新一期居屋包括沙田嘉順苑、元朗屏欣苑，約2,600伙，房委會去年9月以市值7折定價，售價介乎149萬元至327萬元。

上圖是差餉物業估價署的私樓價格指數，2015年9至12月是官方數字，房委會居屋定價的月份是去年9月，剛好處於樓價的歷史高位，這就是尷尬所在，然後樓價至去年12月底顯示，下跌了6.8%，平均每個月大約下跌2.3%左右。

模擬是這樣的，假設2016年樓價以每個月相同幅度下跌，則每月2.3%，至今年7月，樓價指數將跌至242.2點水平，相當於2013年5至6月左右的樓價，這個假設數字若與去年歷史高位，亦即新居屋定價月份比較，代表樓價下跌21%。

置業氣氛薄弱，未揀樓，樓價已蒸發，怎可能不讓居屋申請者「臨陣縮沙」？房委會不減價，僅指出屆時有可能調整折扣，問題是其定價仍是在歷史高位。

無論如何，置業是人生大事，是否上車大家要計算清楚自己的承受能力。