百萬Blogger：買樓價值與價格

好耐以前聽過有投資者說，投資時只會看物業的價值，而非價格，我當初想了多年也想不明白，究竟價值和價格是否有關呢？

我沒讀過經濟學，不知兩者有何學術定義，不過在我字典裏，價值可以好主觀，就如一件物品對我來說很有價值，但對你而言可能一文不值，這樣它的價格在我心目中可能好高，但在其他人心目中，可能貼錢都無人要。

不過如果以投資角度來看，價值和價格就一定有着密切關係，因為你的利潤，就是未來價格減去現時買入的價格，所以怎以只睇價值而不理價格呢？

不時聽人講「有買貴無買錯」，最緊要有願景有價值，其實可能是對方「瀨咗嘢」自我安慰。

投資的時候，例如買樓，一定要以客觀角度來看樓的價值，因為你的銷售目標是其他置業者，所以這個價值必須為大眾所認同，才能賣到一個好價格，價格好、賺到錢，才是你的投資目標，這一點好重要！

當然會有例外，例如連天台或平台單位的特色單位，可能只對一小部分人來說有價值，因有人會擔心天台漏水，連平台又驚空中飛人，所以這類單位認受性相對較低，但因市場供應亦較少，即競爭對手也少，只要能遇到知音人，就可以賣得一個可能意想不到的價格。

又因為買這類單位的多數是用家，他們看物業價值時會較主觀，在市場選擇少的情況下，一般都願意付出更高價格，亦即是溢價。

等候賣出期間也計收益

上面所講的是我以前對價值和價格的看法，但當我好榮幸獲止凡兄邀請為他新書寫序時，有幸讀到他的初稿，我讀完一次又一次，終令我對價值與價格又有另一個體會，詳情當然要拜讀止凡兄的新書啦！哈哈！容許我在這裏透露少少啦，他應該不介意吧！

止凡兄在計算價格的同時，會將股息或租金計算在價格裏，即投資利潤是以未來價格減去買入價格再加上期間之股息或租金，這是我以前無想過的，因為我覺得期間之收入多數會花掉，所以計算利潤時我多數不會計租金收入，只會計算買賣差價。

但我讀完止凡兄的文章後，反覆思考，發現原來我並非無計，只是用另一個方式去計，因為淨租金回報論，正正是我用來計算一個物業的投資價值。

我注重租金回報之正現金流，如果沒有正現金流，個個月要倒貼供款的物業，就算將來願景多大，升幾多十倍，我都未必有機會捱到。亦因此我再看一次止凡兄著作，發現不同人對價值有不同看法，例如舊樓收購，富豪有財力支持去等，不用理買賣期間的價格（租金），但一般的幼稚園級投資者如我，無租收可能飯都無得食，十年後日日有魚翅撈飯都未必等到，所以最重要，就是有價值又有好價格。

所以，下次有人跟你說價值時，要聽清楚究竟是甚麼價值，是內在價值？潛在價值？還是投資價值？而你自己目標又是甚麼？這樣才可決定你應該如何做決定！

價值、價格、價格、價值，看到這裏，其實你明嗎？我都寫到有點精神分裂，是時候出走鬆一鬆，赴日參與當地垃圾文化交流團，可能對此再有新體會，回來再與大家分享！

全文刊於《iMoney智富雜誌》第446期（收費閲讀）

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