心儀單位有無僭建？　準業主自保三招

申訴專員公署的跟進調查報告發現，屋宇署在發出清拆命令後，遲遲未有進行「釘契」，令新業主須負上拆除僭建物的責任。

購買二手物業除了注意樓價及單位面積外，單位有沒有僭建物、維修令，以及是否釘契物業亦要查清楚。雖然地產代理有責任查明並將單位現況如實告訴買家，買家亦可以向土地註冊處及屋宇署查冊甚至購買物業圖則了解單位情況自保。

物業買賣過程中遇有僭建或財務糾紛頗常見，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，唐樓及獨立屋會較多僭建問題，而一般新的樓宇，由於是業主立案法團及管理處，規管較為嚴謹，一般較少僭建問題。

▲ 香港地窄人多，單位僭建問題常見。（經濟日報資料圖片）

陳永傑說，要避免購買有僭建的單位，最重要是到土地註冊處「查冊」，以及在付訂金前一定要「睇樓」，亦可拍下照片以防萬一。他又指，根據《地產代理條例》規定，地產經紀有必要查明並將單位現況如實告訴買家，代理亦會要求業主填寫委託書，列明單位是否有僭建物。

另外，每幢物業落成後，若單位有任何獲批的改動，都會存檔屋宇署的資料庫，市民可於向屋宇署申請取得最新圖則，若對照後發現屋內外間隔與圖則不同，則該單位有可能涉及僭建。

陳永傑指，準買家可以向屋宇署申請單位結構圖則，然後與代理一同到單位內視察有否僭建物。不過他說，部分30年以上的舊唐樓或許沒有結構圖則存檔，市民要小心留意。

至於若在業主有所隱瞞下購買有僭建的單位，新業主是否能「踢契」？律師梁永鏗指，要視乎個別情況，但指新業主或能以「與購買時現狀不符」為由「踢契」。

▲ 村屋僭建情況普遍。（經濟日報資料圖片）

買家自保3招：

• 維修令

物業違反《建築物條例》等規例時，政府會向業主發出補救或拆卸令，有關紀錄亦會登記在土地註冊處中。

自保方法︰向土地註冊處查冊求證。

• 僭建物

物業即使有僭建物，政府部門亦未必會發現及發出拆卸令，買家需要承擔日後拆卸有關僭建物的風險。

自保方法︰向屋宇署取得物業圖則，若對照後發現屋內外間隔與圖則不同，則該單位有可能涉及僭建；若擔心改動不明顯或圖則太複雜，可聘請認可人士代勞。

• 釘契物業

業主如果涉及財務糾紛，債權人獲法院判決勝訴後可將押記令附於欠債人的物業上，釘契物業一樣可以進行買賣，但買家宜要求賣方在物業成交前，把物業「解釘」，並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中刪除。

自保方法︰付細訂之前向土地註冊處進行查冊，留意物業有沒有任何押記。

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