居屋王啟德長沙灣兩屋苑　或低至6折售

房委會今年首季將推售約4,400伙居屋樓花，預計包括啟德及長沙灣2個位置優越的市區盤，料折後呎價勢破萬元創新高，但申請家庭或無力負擔高昂樓價。

根據房委會目前的定價機制，如多數白表家庭的供款佔家庭入息4成以上，房委會就需提供更高折扣；資助房屋小組主席黃遠輝認為，若要維持機制公信力，一旦供樓開支超出申請家庭負擔，就必須調整折扣，因此新一批市區居屋，或會下試65折以至6折出售。

居屋折扣率一向與家庭負擔能力掛鉤，自2014年起推售復建居屋至今，折扣率一直是市值7折，但今期項目或有變數。根據現行機制，房委會評估居屋市值時，主要參考推售前3個月，附近私樓和居屋物業的成交資料，再作調整；而居屋交樓時，設計是否採用無裝修的清水樓狀況，也會影響評估市值。最終按市值加上一個折扣，作為定價。

預計今年首季將推售的長沙灣、啟德及東涌的居屋樓花，分別提供2,500、700及1,200個單位。　　

近年私樓樓價屢創新高，啟德發展區、南昌站上蓋等新落成私樓項目，呎價逾2萬元；二手物業樓價亦高企，本報翻查去年底啟德一帶成交資料，8年樓齡的新蒲崗譽‧港灣，實用呎價約1.6萬至1.7萬元；樓齡較舊的麗晶花園呎價約1.2萬元；至於西九龍一帶，四小龍包括碧海藍天、昇悅居、泓景臺及宇晴軒，樓齡10至15年不等，呎價約1.6萬至1.75萬元。

若今期居屋按慣例，以市價7折推售，預計3個項目呎價均高見逾1.1萬元，意味500呎單位或索價550萬元。若以網上按揭計算機運算（按揭成數9成、還款期20年、按揭利率2.15%），料月供近2.54萬元，供款佔去年居屋申請的家庭入息上限5.2萬元近半，超出房委會門檻。

根據機制，如白表家庭未能符合負擔能力基準，房委會可提供更高折扣。以去年標準假設，今期居屋要符合申請家庭入息上限5.2萬元的負擔力，最貴只能賣450萬元，呎價約9,000餘元，才恰好供樓開支佔入息4成；而居屋的售價若為450萬元，折扣率則要調低到6折。

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黃遠輝接受本報訪問時指出，按機制下，需有至少一半推售單位白表家庭能負擔得起；指今期居屋還有1,200伙位於東涌，相信多數家庭能夠負擔。但他指出，若最終逾半單位白表家庭均未能負擔，就需按機制提高折扣率，下試65折以至6折的幅度，務求符合基準。他續稱，由於過去一年樓市向好，按機制估算，今年居屋申請的入息上限會調高，會影響最終折扣。

房委會委員柯創盛質疑，若按機制下調折扣率，或令居屋折讓貼近綠置居項目，令兩類資助房屋的界綫變得模糊，批評現有機制不合時宜，認為居屋折扣應跟市價脫鉤，才能真正協助市民置業。

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