啟德新居屋折後呎價或破萬 位處名校網惟乏配套

社會 08:00 2018/02/05

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房委會今年首季將推售約4,400伙新居屋樓花,預計包括啟德及長沙灣2個位置優越的新居屋市區盤,料折後呎價勢破萬元創新高。呎價勢破萬元的啟德新居屋,臨近沙中線啟德站,位處名校網,與豪宅為鄰,但目前區內社區配套、以至交通基建均匱乏,要購買日用品須露天步行至少10分鐘往屋邨商場,區內茶餐廳及快餐店的選擇亦不多。

近年私樓樓價屢創新高,啟德發展區、南昌站上蓋等新落成私樓項目,呎價逾2萬元;二手物業樓價亦高企,本報翻查去年底啟德一帶成交資料,8年樓齡的新蒲崗譽‧港灣,實用呎價約1.6萬至1.7萬元;樓齡較舊的麗晶花園呎價約1.2萬元。

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若今期居屋按慣例,以市價7折推售,預計3個項目呎價均高見逾1.1萬元,意味500呎單位或索價550萬元。若以網上按揭計算機運算(按揭成數9成、還款期20年、按揭利率2.15%),料月供近2.54萬元,供款佔去年居屋申請的家庭入息上限5.2萬元近半,超出房委會門檻。

根據機制,如白表家庭未能符合負擔能力基準,房委會可提供更高折扣。以去年標準假設,今期居屋要符合申請家庭入息上限5.2萬元的負擔力,最貴只能賣450萬元,呎價約9,000餘元,才恰好供樓開支佔入息4成;而居屋的售價若為450萬元,折扣率則要調低到6折。

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新居屋配套設施欠佳

記者上周五(2月2日)到啟德發展區視察,新居屋屋苑約有700個單位,共3座,已圍板並正進行工程,比鄰是市建局的煥然壹居,對面一街之隔是港人港地樓盤啟德1號,項目附近亦有多個呎價逾兩萬元的豪宅新盤,正大興土木;項目對出的沐安街路面充斥黃泥,塵土飛揚,地盤車輛不停進出,目前只有1條小巴線來往啟德發展區及九龍灣,但班次較疏落。

然而,屋苑具交通優勢,位處啟德心臟地帶,預計居屋2019年落成時,沙中線第1期已通車,屆時由啟德站出發往紅磡站,只是4站之遙;車站出入口與居屋項目只有3分鐘路程,非常便利。但現時沙中仍在動工,規劃中的車站廣場仍是黃土一片,嚴禁路人進入。

根據房委會文件資料,新項目設戶外休憩用地、兒童遊樂場,以及少量小型商舖,沒有商場及街市,最近要露天徒步10分鐘往晴朗商場、或徒步15分鐘往麗晶花園。由於近期有多個住宅項目落成,晴朗商場只有4間餐廳及2間快餐店,料不足以滿足該區需求,至於圖書館、體育館、泳池等配套更是欠奉,需跨區享用文康設施。

啟德居屋還有一大優勢,料受父母追捧,因新屋苑位處九龍城區34校網內,是全港最矚目的小一校網之一,區內名校林立,有陳瑞祺(喇沙)小學、協恩中學附小、聖羅撒學校、馬頭涌官小等,多間學校均與區內老牌中學有聯繫,學習環境較佳。