100萬日本買樓連裝修 經營日本民宿好好賺?

精明消費 12:46 2017/03/31

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香港出名難上車,港女身為普通OL,月入只有一萬多元,上車遙遙無望。上個月與同事Mary,兩個單身港女去睇睇海外物業講座,打算望梅止渴,睇完當買咗。不過,睇睇吓就發現,原來日本樓幾抵買,平平地幾十萬有交易,中價位約100萬至200萬。

100萬在香港地買到樓?分分鐘車位都買唔起。日本買樓可以一圓上車夢之餘又可以收租,更有人經營民宿,搞到港女都心思思想買日本樓。

買日本樓之後,放租定經營民宿好?

放租的話,好處當然是有穩定的租金回報,日本租約一簽就簽兩年,加上租客要搵擔保人,欠租時至少有人會負責,租霸情況相對較少,似乎不錯。

如果買東京的樓,相信找租客不是一個大問題,畢竟東京是日本首都及經濟活動重心,就業機會、升學前景較好,所以不少日本打工仔、學生從各地到東京生活,對租樓的需求大,加上空置率低,放租的收入的確穩定。

不過,愈來愈多港人委託民宿管理公司經營民宿,只因回報可觀。與放租不同,民宿管理公司的服務費是按民宿出租的收入分紅,如果於大阪經營,75%歸業主、25%歸管理公司,東京則七三分帳。如果自己到日本旅行,亦可hold起單位自住幾日。

經紀即場分享了一個位於大阪的民宿實例,單位大約260呎,樓價連裝修費100萬左右,一條龍搞掂曬。

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民宿收入如何計算?

民宿管理公司會幫業主於民宿預訂網站(不開名,但你懂的)開戶口,讓旅客預訂,然後從每月利潤把服務費分給預訂網站後,再抽起水、電煤等開支,然後與業主分紅,而大廈管理費由業主承擔。民宿管理公司每3至4個月會把租金匯款至業主戶口,並有每月的報表作紀錄。

港女試以大阪的民宿計算,看看收入有多少。

上圖為民宿預訂網站列出的住客收費。民宿位於大阪道頓堀、心齋橋附近,距離谷町六町目車站約1分鐘的步程,單位約294呎,2人的1晚收費為$540,另外再加清潔費$323及服務費$136,總數$999,平均每人$499.5,如果想再加多名住客,每名額外住客會加$181收費 。

實際上業主能收取的是$540的房價,服務費是由民宿預訂網站收取,另外每單預訂會向業主收取3%的費用。假設每月租出20日,共19單預訂,收入為$9,952.2。而每月水電煤開支約7,000日圓,約$490,扣除後約有$9,462.2港元,與民宿管理公司分紅後,業主分到$7,096.7港元。

一般而言,大廈管理費全數由業主支付,介乎3,000至7,000日圓,取平均數5,000日圓(約$350)計算,業主最終每月袋$6,746.7港元,租金回報率約8%(以樓價100萬港元計算)。

不過,經營民宿雖然租金回報高,但收入較不穩定,房價可因入住率及旅遊旺淡季而異,以上只是粗略估算。

經營民宿其實是一門生意,要花心機去儲評價,加強租戶信心,而且一開業可能會先以優惠價吸引租戶,不如放租般輕鬆。另外,如果一心想經營民宿,買入物業時選址亦要近旅遊旺區的車站,始終沒有旅客想拎住一袋二袋戰利品,還得花時間搵路回民宿。

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民宿有何優勝之處?

於酒店預訂網站上,大阪的旅館、酒店的房價由$200至$3,500不等。於心齋橋、難波附近的酒店,平價大約$630到$700元左右,但多數房價均為$1,000以上。

但有住過大阪、東京中價酒店的朋友,相信都曾經歷過以下煩惱:雙人房太細,細到不能同時打開2個喼執行李,或是打開喼後就過不到走廊,結果最後一晚只得輪流執喼。

所以港女和朋友出遊時,有時都會偏向租民宿,貪地方夠闊,仲有部分有廚房可供使用,自己煮早餐又慳到少少錢去Shopping,只是服務不及酒店周全、求助時亦沒有服務生幫忙。

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經營民宿似乎很吃香,但經紀特意提醒日本民宿仍然處於法例上的灰色地帶,違反日本《旅館業法》,而安全、消防、衛生等方面沒有保障。

為了解決酒店房供不應求的問題,去年4月日本政府放寬了民宿標準,民宿只需得到「簡易旅店」許可就可營運,但大部分民宿可能消防標準不達標而未能獲得許可。無牌經營的民宿隨時會因為住客滋擾到鄰居而被投訴,只得結束營業,旅客又得再臨時另覓房間。

港女覺得雖然經營民宿好像愈來愈普遍,但始終港女唔鼓吹走法律罅﹗

原文刊於「我係真港女」Facebook專頁,獲作者授權轉載。

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