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80後福岡30萬做業主

20:37 2015/09/03

相片來源 : iMoney智富雜誌

自2013年初起,香港掀起一股買日本樓的熱潮,今年26歲的郭感恩(Alvin)也被日本樓動輒達7厘的高回報吸引,去年7月在九州福岡以約35萬港元購入了一幢30年樓齡、面積約200多平方呎的單位,扣除管理雜費後的租金回報達7厘:

日本樓成本低,回報高,現在要找7厘回報的投資已經很難!

租金回報比東京較高

Alvin熱愛日本,幾乎已遊遍整個日本,他下投資決定前,已詳細比較東京及大阪,認為福岡最大優點是樓價低廉,市中心博多區的200平方呎小單位30萬元已有交易,即使是投身工作數年的Alvin也負擔得起,可「一炮過」支付。

Alvin看中福岡樓盤入場費不高,年輕人也負擔得起。(相片來源 : iMoney智富雜誌)

加上入場銀碼細,他相信即使日圓滙價跌或當地樓價下跌數個百分比,損失亦有限。

此外,福岡較東京、大阪更遠離福島核電站,甚少發生嚴重地震,也是選擇福岡的原因。

Alvin所買的物業位處福岡市黃金地段、鄰近車站,購入時已有一名打工仔租客。

記者從日本物業中介及房地產網站,找尋了一些福崗及東京的上車盤比較。

例如福岡市中心博多區的「美野島2丁目」一個連租約的186平方呎單位,叫價僅450萬日圓、折合約29萬港元便可成為業主,未計管理雜費的租金回報有9.3厘。

另「博多區博多站前4丁目」一個211平方呎單位,連租約以34萬港元放售,未計雜費有11.09厘回報率。

相反,東京市中心區域,細單位入場費最近已升至近100萬元,如一個位於新宿的220平方呎空置單位,索價約99萬港元。

另一個在澀谷區、181平方呎連租約的單位,亦要約96萬港元,未計雜費的租金回報約6.3厘。

相片來源 : iMoney智富雜誌

Alvin去年成為福岡業主後,也打算再下一城,在東京購入單位在遊日時自住。

雖然早前曾有日本旅遊達人在電視節目中,提議港人買入日本單位後短期出租,然後每年暑假可騰出單位自住,但Alvin留意到,日本奉行「借地借家法」,租客如不同意搬走或加租,業主是無法拒絕,因此業主想短租後收回自住,未必做得到。

福岡地位與廣州相近

JP Housing日本不動產社長李翰斌從事日本物業中介服務3年,他發現香港的年輕買家多選擇福岡,因入場費低至30多萬港元,扣除管理雜費回報仍有7厘,有年輕顧客會多人夾份投資。

他指福岡是日本南部的中心,若大家不熟悉福岡的地位,可將東京及大阪類比為中國的北京及上海,福岡的地位則與廣州相近。

不少九州地區的人湧到福岡打工、當地又鄰近韓國釜山有韓國留學生,讓福岡租務市場有一定需求。

不過,李翰斌指客戶中仍有超過六成都是選擇東京,買家都相信東京物業較保值,但東京樓價在過去一年約升一成,最平的上車盤也要70萬、80萬港元。

若彈藥不多,可退而求其次,選擇鄰近東京的橫濱,他說橫濱位處海邊、環境較寧靜,乘鐵路往東京轉車大站的品川只需20多分鐘,故橫濱住宅受不少東京打工仔歡迎。

現時橫濱的200平方呎小單位,價值約30萬至40萬港元,扣除管理雜費也有6、7厘回報。

相片來源 : iMoney智富雜誌

上網自尋心水盤

香港人前仆後繼日本置業,本港的日本物業代理行愈開愈多,宣傳鋪天蓋地,本身日本語程度達N2級的Alvin,找尋日本樓盤「不求人」,自行在日本樓盤中介網站找尋心水樓盤。

他會參考多本日本樓天書,認為其中一本台灣人撰寫的日本樓天書說得中肯,就是日本人一向有「肥水不外流」的心態,推銷給海外人的物業質素可能已較遜色,所以自己要多做功課。

相片來源 : iMoney智富雜誌

Alvin又推介「樂待」網搵盤,因很多中介會張貼盤源到這個網站,只要略懂日文隨時也可以找到筍盤。

不過找到心水單位後,仍要透過中介(代表買家)接洽賣方。

全文刊於《iMoney智富雜誌》第410期(收費閲讀)標題經TOPick 修改,原題為〈30萬做業主 福岡成日樓新貴〉

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撰文 : iMoney智富雜誌

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