按揭「呼吸Plan」 有呼吸免審查即批？

樓價高企加上金管局辣招，香港人買樓上車難上加難！最近有新盤發展商推出二按，甚至所謂的「呼吸Plan」，即只要準買家有呼吸，毋須任何入息及文件證明，都會批出高成數一按及二按貸款計劃，推高新盤銷情。

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「呼吸Plan」真的是上車捷徑嗎？ TOPick綜合出以下重點：

銀行按揭與發展商包按、「呼吸Plan」的分別

▲ 資料來源：King Sir專欄及中原按揭經紀董事總經理王美鳳

• 按揭成數

置業達人King Sir在《iMoney智富雜誌》的專欄指，新盤一般有兩種按揭優惠計劃供買家選擇，一是銀行提供首5至6成按揭貸款，而發展商會提供不多於3成的二按；二是發展商一次過提供約8成的一按貸款優惠，亦稱為「包按」。

而所謂的「呼吸Plan」，是指只要買家是「有呼吸的」，無須通過壓力測試或提交入息證明，發展商都會批出高達9成一按及二按貸款優惠。

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• 審批標準

銀行按揭的審批標準最嚴謹，中原按揭經紀董事總經理王美鳳接受TOPick訪問時指，現時銀行審批按揭會考慮3樣要項：入息比率、職業的穩定性及信貸紀錄。而當中最易申請按揭的職業包括公務員、專業人士（如醫生、律師、會計、測量師）、穩定入息者（教師、行政人員、文員）；最難申請則為自僱人士（手作店主、補習老師）、的士司機、小販、浮動薪金人士（如保險經紀、地產經紀）。

至於無須任何審批的「呼吸Plan」，王美鳳指現時已很少出現：

近期市道較好，「呼吸Plan」已很少見，反而發展商一按較常見。

她解釋，發展商一按不如「呼吸Plan」般免審查，申請人需出示入息證明、審查還款能力，不過審批標準比銀行寬鬆，「發展商心態是盡量都會批給客戶。」

至於「呼吸Plan」的審查非常寬鬆，毋須出示入息證明。

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• 利息

銀行按揭一般為P-3.1%，P為5.25，即利息為2.15%。

至於發展商一按二按，King Sir就以近期鬧得滿城熱話，實用面積595平方呎開到四房「奇則」的恒基新盤南昌1號為例，樓盤提供兩種典型的按揭優惠計劃。

二按優惠方面，買家需先向銀行申請首5至6成按揭，其後二按的3成則由發展商提供，即合共8成至9成貸款。利率條款為首3年最優惠利率P-2%計算（即實際利率為3%），第4至5年為P-1%（即4%），其後為P+1%（即6%）。

一按優惠計劃方面，發展商提供貸款額最高達樓價的8成半，一按利率條款跟以上二按優惠相同，計劃的好處是讓買家只需有樓價的15%作首期便足夠上車。

發展商一按二按　注意後期高息供款

王美鳳表示，發展商一按二按主要為首期不足，又想入市的買家而設。假設購買一間600萬樓宇，如向銀行按揭至少要有4成首期，即240萬；向發展商「包按」，則可以做到8成按揭，首期僅需120萬元。

不過，買家要注意，發展商按揭利息一般只有首3年有優惠，之後就會上升，大幅拋離正常銀行利率，如美國再加息，香港最優惠利率（P）更會進一步上升，屆時買家的負擔將會更大，如有需要亦可考慮轉按。

總之如正計劃入市，必須問清楚審批標準及利率，再分析自己的財政狀況及供款能力，切勿掉以輕心！

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