「包按」買樓是天使還是魔鬼？

要買間600萬樓宇，大家都知道至少要有4成首期，才能獲銀行批出按揭，但最近卻被「包按」兩個字顛覆概念。

話說上次幫朋友計完買400萬的樓月供多少錢後，果不其然再次收到朋友來電，興致勃勃說她最近去睇了個新樓盤，發展商說最高做到9成按揭，且無需過壓力測試、甚至無需入息証明文件，不用100萬首期就可以做業主。

既可以做到9成按揭、如此着數，聽到我這個師奶仔心郁郁，立即想收綫再問「四大長老」揼水買樓做業主，但邊間銀行咁筍先？

我按住激動的情緒，冷靜地問朋友，原來是我從未聽過的「包按」。

「包按」是甚麼？

最近幾天搜尋資料及親自致電各大按揭公司查詢，終於搞清楚「包按」是甚麼？

包按，主要由發展商旗下財務公司直接向買家提供高成數一按，部份發展商更表明無需壓力測試甚至無需入息証明文件，但按揭成數卻可高達8至9成。

假設購買一間600萬樓宇，如向銀行按揭至少要有4成首期，即240萬；向發展商「包按」，則可以做到8成按揭，首期僅需120萬元。

對比銀行按揭，「包按」有一定靈活性，即使買家首期不夠充裕、入息証明不足亦可入市上會。

是魔鬼還是天使？

部分發展商會提供初期低息優惠，如供款首3年的息率，與市場最優惠息率P-3.1%相差無幾，以現時最優惠利率（P=5.25）計算，息率為2.15%，供款25年計，供款約20,697元。假如供款人的入息為4.8萬元，供款佔入息比率42%。

但假設向銀行按揭同樣的樓價，供款人的最低每月入息要求則為4.8萬元，因買家之供款佔入息比率不可超過50%。

聽落係咪好吸引呢？咪以為真係好筍，魔鬼在後頭！！

「包按」3年的初期低息優惠期過後，息率會回復至P水平，假設屆時已加息2厘，息率將增加兩倍至7.25%，供款金額遞增至34,695元，買家之供款佔入息比率將跳升至約72%。

即使假設買家按年加薪4%，供款佔入息比率仍高達69%，屆時是否可以繼續供得起樓，買家真的要三思。

包按與銀行按揭比拼

如果想再深層了解「包按」與銀行按揭的區別，不妨再參照下表，假設買家的入息保持是4.8萬元，而樓價均為600萬元。

• 銀行按揭

缺點：首期要求高，且買家必須過壓力測試及提供有效合資格入息證明

優點：按揭利率保持P-3.15%，一二手樓盤均適用

買家若向銀行按揭，按揭成數是6成，即首期是240萬元，按揭年期是25年，供款息率是P-3.1%。

買家的供款額僅會跟隨最優惠利率P的數值而變化，現時P的數值是5.25，息率是2.15%；假設加息2厘，息率遞增至4.15%。

• 發展商包按

缺點：息率高，若遇上加息周期，買家或要支付高利率，通常只適用於購買新樓盤

優點：發展商提供高成數按揭，首期金額較低，部分發展商豁免買家過壓力測試及入息証明文件

買家若向發展商「包按」，發展商可提供8成按揭，即買家只需120萬元便可上會。包按的息率較高，優惠期過後便會以P為計算，P值愈高，買家的供款壓力愈大，若遇上加息周期，供款佔入息比率大大增加。

包按是助你上車的天使還是魔鬼，請你自己衡量！嫻姐知道自己的薪金加幅肯肯定追不上息率的加幅，繼續做租客先。

都市嫻情

嫻姐，80後職場師奶，兼職返工，正職做「阿四」，陪皇帝仔吃喝玩樂，最叻計婆仔數，平日嗜好就是捐窿捐罅搵著數，有着數記得預埋我！