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業主買日本樓市實錄 放租VS民宿邊樣回報高?

17:35 2017/03/31
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香港樓價長期高企難上車,花上300萬可能買到新界的小小蝸居,所以愈來愈多港人投資海外物業。日圓滙價近年徘徊在7算左右上落,日本物業成為投資新寵。目前持有3間日本物業的澳門業主劉先生,TOPick為大家一解海外買家投資日本物業市場心得(下文貨幣為港元)。

劉先生表示,去年11月透過東日日本物業顧問購入了3個物業,兩間位於大阪,一間位於京都。其中一個大阪單位位於心齋橋,以民宿形式出租。另外兩個單位位於民生住宅區,連租約買入,分別出租予兩對夫婦。

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睇好日本物業市場

劉先生把持有的澳門物業放售後,把資金轉移投資於日本物業上,全因澳門樓價高企:

澳門一個唐樓單位都要幾百萬,如果新樓甚至過千萬,單是車位也可能要200萬至400萬才成交。剛沽出澳門物業後再花幾百萬買回澳門樓,我覺得不太有意思,倒不如試試投資海外物業。

劉先生之前曾投資英國物業,但換來一肚氣收場:

試過買英國樓花,不過發展商管理層處理混亂,轉了兩次手仍未完工,結果爛尾。所以怕了在歐洲買樓花,覺得日本現樓有保證。

單位入市價

劉先生買入的大阪民宿單位位於心齋橋附近,260呎單位連裝修100萬元,附近有24小時營業的商店及食店,於今年2月正式開始出租民宿。

而另外兩個單位連租約買入,一間於大阪,一間於京都,都是位於住宅區,續租予兩對夫婦,每個單位買入價40萬至50萬元,每個單位每月租金淨收入約2,000多元,回報率介乎4.8%至6%。

【延伸閲讀】100萬日本買樓連裝修 經營日本民宿好好賺?

放租VS民宿

有買家在買入物業時,會考慮放租還是經營民宿。劉先生認為日本的租客文化令他很放心,態度友善也很「企理」,加上租客早已租住單位一段長時間,租務紀錄良好,所以就算沒有親身到現場睇樓,劉先生也很放心買入物業再續租予他們。

另外,租金方面可選擇每3月個或半年匯款一次,租務管理公司會附上電子表格,詳細列明租金收入、開支,發現有錯誤時更可半小時內更正。

劉先生買入大阪心齋橋單位時,原來已一早打算經營民宿,因為睇好大阪的旅遊業前景,而且樓價比東京低。雖然於日本經營民宿有風險,但劉先生抱持樂觀的態度:

唯一擔心住客會嘈、騷擾到其他住客,但暫時(由2月開業至今)未有接到投訴,情況尚算良好。

現時民宿每晚約300元房價,每月租20多日,扣除開支後與放租的回報率差不多。不過據知民宿剛開始營業時,慣用優惠價吸引住客,加上4、5月為日本旅遊旺季,相信租金有上調空間。

一旦遭投訴後無法經營民宿,他亦作了最壞打算,

最多就是不再出租民宿,變回一個普通住宅單位放租,不會蝕。

投資者揀盤心得

劉先生分享,買入日本樓多數「長揸」,因為在日本置業5年內出售,需繳交扣減支出後的30%利潤為資產增值稅,所以不會短炒。

另外,初入市時不建議買太貴的物業,可由40萬、50萬單位入手。劉先生指從投資者角度而言,假設有500萬元在手,情願買入10個50萬元的單位分別放租,總比投資單一貴價物業「化算」。

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