「包按」買樓是天使還是魔鬼?

City 12:40 2016/01/11

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要買間600萬樓宇,大家都知道至少要有4成首期,才能獲銀行批出按揭,但最近卻被「包按」兩個字顛覆概念。

話說上次幫朋友計完買400萬的樓月供多少錢後,果不其然再次收到朋友來電,興致勃勃說她最近去睇了個新樓盤,發展商說最高做到9成按揭,且無需過壓力測試、甚至無需入息証明文件,不用100萬首期就可以做業主。

既可以做到9成按揭、如此着數,聽到我這個師奶仔心郁郁,立即想收綫再問「四大長老」揼水買樓做業主,但邊間銀行咁筍先?

我按住激動的情緒,冷靜地問朋友,原來是我從未聽過的「包按」。

「包按」是甚麼?

最近幾天搜尋資料及親自致電各大按揭公司查詢,終於搞清楚「包按」是甚麼?

包按,主要由發展商旗下財務公司直接向買家提供高成數一按,部份發展商更表明無需壓力測試甚至無需入息証明文件,但按揭成數卻可高達8至9成。

假設購買一間600萬樓宇,如向銀行按揭至少要有4成首期,即240萬;向發展商「包按」,則可以做到8成按揭,首期僅需120萬元。

對比銀行按揭,「包按」有一定靈活性,即使買家首期不夠充裕、入息証明不足亦可入市上會。

是魔鬼還是天使?

部分發展商會提供初期低息優惠,如供款首3年的息率,與市場最優惠息率P-3.1%相差無幾,以現時最優惠利率(P=5.25)計算,息率為2.15%,供款25年計,供款約20,697元。假如供款人的入息為4.8萬元,供款佔入息比率42%。

但假設向銀行按揭同樣的樓價,供款人的最低每月入息要求則為4.8萬元,因買家之供款佔入息比率不可超過50%。

聽落係咪好吸引呢?咪以為真係好筍,魔鬼在後頭!!

「包按」3年的初期低息優惠期過後,息率會回復至P水平,假設屆時已加息2厘,息率將增加兩倍至7.25%,供款金額遞增至34,695元,買家之供款佔入息比率將跳升至約72%。

即使假設買家按年加薪4%,供款佔入息比率仍高達69%,屆時是否可以繼續供得起樓,買家真的要三思。

包按與銀行按揭比拼

如果想再深層了解「包按」與銀行按揭的區別,不妨再參照下表,假設買家的入息保持是4.8萬元,而樓價均為600萬元。

  • 銀行按揭

缺點:首期要求高,且買家必須過壓力測試及提供有效合資格入息證明

優點:按揭利率保持P-3.15%,一二手樓盤均適用

買家若向銀行按揭,按揭成數是6成,即首期是240萬元,按揭年期是25年,供款息率是P-3.1%。

買家的供款額僅會跟隨最優惠利率P的數值而變化,現時P的數值是5.25,息率是2.15%;假設加息2厘,息率遞增至4.15%。

  • 發展商包按

缺點:息率高,若遇上加息周期,買家或要支付高利率,通常只適用於購買新樓盤

優點:發展商提供高成數按揭,首期金額較低,部分發展商豁免買家過壓力測試及入息証明文件

買家若向發展商「包按」,發展商可提供8成按揭,即買家只需120萬元便可上會。包按的息率較高,優惠期過後便會以P為計算,P值愈高,買家的供款壓力愈大,若遇上加息周期,供款佔入息比率大大增加。

包按是助你上車的天使還是魔鬼,請你自己衡量!嫻姐知道自己的薪金加幅肯肯定追不上息率的加幅,繼續做租客先。

都市嫻情

嫻姐,80後職場師奶,兼職返工,正職做「阿四」,陪皇帝仔吃喝玩樂,最叻計婆仔數,平日嗜好就是捐窿捐罅搵著數,有着數記得預埋我!

撰文 : 都市嫻情